Wywiad z Anną Młyniec, Dyrektorem Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy w JLL
Pytanie 3
Jak z biegiem lat zmieniała się dynamika sektora i jego potrzeby? Jakiego biura poszukują firmy z branży BPO, SSC, R&D i IT w Polsce? Co jest dla nich najważniejsze podczas podejmowania decyzji?
Niezwykle istotne dla tego sektora są kwestie praktyczno-formalne, czyli możliwość ekspansji i rozwoju w ramach lokalizacji i odpowiednio skonstruowana umowa najmu. Warto pamiętać, że najemca ma prawo do elastyczności zagwarantowanej w umowie. Przeważnie kontrakty najmu zawierane są na pięć lat. W ramach takiej umowy najemca ma możliwość zarezerwowania sobie prawa do ekspansji w ramach budynku albo pierwszeństwa najmu – w przypadku dużych najemców może to być prawo do objęcia powierzchni sąsiadującej z biurem już zajmowanym, czyli np. obok lub na sąsiadującym piętrze, a nawet do każdej zwalniającej się powierzchni w ramach obiektu. Kolejny ważny aspekt, który warto sobie wynegocjować w umowie najmu, to prawo do zmniejszenia zajmowanej powierzchni podczas trwania umowy bez dodatkowych opłat. Zdarza się bowiem, że firmy pracują projektowo, co oznacza, że w momencie rozpoczęcia potrzebują więcej powierzchni, a po zakończeniu, ich potrzeby się czasem zmniejszają. Możliwa jest także sytuacja odwrotna – w każdym razie prawo ekspansji zabezpiecza firmę w momencie dynamicznego rozwoju struktur i pojawienia się konieczności dobrania dodatkowego metrażu lub rezygnacji z niego. Można również oczekiwać od właściciela obiektu prawa podnajmu, czyli możliwości podnajęcia własnej powierzchni firmie trzeciej lub cesji powierzchni. Najemca ma również prawo do elastyczności w zakresie wykończenia powierzchni – może ją zmieniać na tyle, na ile pozwala obiekt oraz prawo budowlane, zabezpieczając sobie prawo do nieprzywracania powierzchni do stanu pierwotnego.
O zabezpieczenie praw może zadbać doradca zewnętrzny, który określi możliwości i przeprowadzi negocjacje z właścicielem budynku. Deweloperzy działający w Polsce znają potrzeby i wymagania najemców z tej grupy i uwzględniają specyfikę ich działalności w swoich projektach. Firmy z sektora usług stawiają na bardzo dobrze skomunikowane projekty biurowe, przy czym niekoniecznie muszą się one mieścić w centrum miasta. Ważniejszy jest dostęp do środków transportu miejskiego.
Umowy najmu podpisywane przez sektor cechuje często bardzo duży wolumen powierzchni. Wśród największych kontraktów najmu zawartych przez firmy z tego sektora warto wymienić m.in. Shell Business Operations, które wynajęło 27 800 mkw. w Krakowie, czy Samsung, które w Warsaw Spire otworzyło swoje centrum R&D o powierzchni 21 200 mkw. Rośnie również rola mniejszych ośrodków miejskich jako lokalizacji pod projekty z branży BPO i SSC. Dobrym przykładem jest umowa najmu 2 500 mkw. podpisana przez Deloitte w Skyres Warszawska w Rzeszowie, gdzie utworzyła swoje nowe Centrum Usług dla Biznesu.
Ponadto należy jeszcze wspomnieć o dwóch ważnych trendach. Pierwszym z nich jest fakt, że biuro stało się narzędziem rekrutacyjnym, elementem employer brandingu i kartą przetargową w walce o pracownika i zatrzymywaniu talentów, dlatego pracodawcy przywiązują taką wagę do jego wystroju i funkcjonalności. Zdali sobie sprawę, że obecnie dla pracowników często równie ważna co wynagrodzenie jest praca w atrakcyjnym biurze, które z jednej strony będzie inspirujące i umożliwi pracę indywidualną bądź w zespołach, ale w którym także będą strefy odpoczynku i relaksu. Drugi z kolei trend to zyskujące na popularności elastyczne formy wykorzystywania biur, czyli wysokiej jakości biura serwisowane wyposażone w wysokie technologie oraz trend coworkingu.
Firma JLL kolejny raz została wybrana partnerem strategicznym ABSL. Na czym polega to partnerstwo?
Z ABSL, organizacją zrzeszającą firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, współpracujemy nieprzerwanie od 2011 r. Wspólnie promujemy Polskę jako atrakcyjną lokalizację dla projektów z obszaru BPO/SSC, wspierając przy tym ABSL w kontaktach z partnerami zewnętrznymi w Polsce i całej Europie. Ponadto dostarczamy wiedzy merytorycznej w postaci najnowszych badań i eksperckich analiz rynkowych.
| Przejdź do części 2. |