Rynek elastycznych przestrzeni do pracy w Polsce wciąż rośnie. W ostatnich 5 latach średni roczny wzrost tego segmentu utrzymywał się na poziomie 27%, a według naszych prognoz – kolejne dwa lata powinny stać pod znakiem zwyżek na poziomie 15-20% rocznie. W styczniu tego roku w Polsce funkcjonowało już blisko 260 biur serwisowanych i coworkingowych, co przekłada się na 1,3% udziału w rynku powierzchni biurowych. Jednak rozwój biur serwisowanych i tzw. coworków to nie tylko liczby. W miarę, jak zwiększa się popularność takich konceptów biurowych, rośnie także zróżnicowanie portfolio najemców zainteresowanych wynajęciem pojedynczego biurka, większego modułu biurowego czy sali konferencyjnej na godziny.
Dla kogo przestrzenie elastyczne?
Biura serwisowane i coworkingi przede wszystkim celują w przedstawicieli małych firm i start-upy, dla których nadrzędną wartością jest elastyczność warunków i długości trwania najmu. Tym bardziej, że kiedy zestawimy ze sobą tradycyjny rynek wynajmu ze stosunkowo małą skalą działalności takich przedsiębiorstw, możemy napotkać na problemy ze znalezieniem odpowiedniego, tradycyjnego biura. Mniejsze moduły w typowych projektach biurowych powstają głównie wynikowo - jako niezagospodarowana powierzchnia na piętrze przy większym najemcy - i najczęściej są szybko wynajmowane, zazwyczaj w ramach ekspansji obecnych już w budynku firm. Dodatkowo, tradycyjne biurowce oferują sztywne warunki najmu, które zazwyczaj obejmują okres 5 lat. Dlatego ten typ powierzchni biurowych jest często optymalnym rozwiązaniem dla firm, które dopiero wchodzą na polski rynek. Biuro serwisowane umożliwia im szybkie rozpoczęcie działalności oraz rekrutacji, a w międzyczasie mogą poszukiwać biura docelowego. Z kolei korporacje obecne już w Polsce chętnie korzystają z biur serwisowanych w przypadku dodatkowych, terminowych projektów, delegowania zespołów projektowych do innych miast lub wzrostu ich zatrudnienia. Elastyczna przestrzeń do pracy umożliwia im bowiem szybkie uruchomienie takiego projektu. W elastycznych przestrzeniach pracy mogą ulokować się również niebiznesowe działy dużych korporacji (tj. R&D, Marketing), którym takie przestrzenie mogą zapewnić pozytywną atmosferę do kreatywnego myślenia oraz dostęp do nowych pomysłów i technologii.
Elastyczne koncepty biurowe to także świetne rozwiązanie dla przedsiębiorstw, które cenią sobie wygodę i możliwość korzystania z wielu usług w jednym miejscu, jako że tego typu biura oferują kompleksową obsługę uwzględniającą usługi recepcyjne, pocztowe, kompleksowe zaopatrzenie części wspólnych (np. kuchni), czy dostęp do sal konferencyjnych.
Dla kogo tradycyjne biuro?
Przy wynajmie elastycznej powierzchni do pracy istnieje próg rentowności, po przekroczeniu którego bardziej opłaca się zdecydować na tradycyjny wynajem. Dla przykładu w Warszawie są to 4 lata. Dodatkowo, część firm bardziej skłania się ku typowym przestrzeniom biurowym ze względu na kwestie bezpieczeństwa. Dotyczy to zwłaszcza tych przedsiębiorstw, które pracują w oparciu o poufne dane (przede wszystkim instytucji finansowych) i które są zobligowane przez swoich klientów do przestrzegania restrykcyjnych zasad ochrony informacji. Prywatność jest kolejną często poruszaną barierą dla korzystania z elastycznych przestrzeni pracy. Wiele firm obawia się utraty własności intelektualnej oraz innych wrażliwych informacji. Ta obawa może zostać wzmocniona przez perspektywę dzielenia przestrzeni z konkurentami.
Lista „za” i „przeciw” korzystania z elastycznych lub tradycyjnych biur jest jednak kwestią bardzo indywidualną. Dlatego kluczowe jest, aby podczas podejmowania decyzji o wynajmie tej, a nie innej przestrzeni, kierować się potrzebami naszego zespołu, zwracać uwagę na cele biznesowe firmy i w końcu – wybrać biuro, które będzie odzwierciedlać unikalny charakter naszej organizacji.
Ilona Danelczyk
Dyrektor w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych, JLL
Ilona posiada ponad 6 lat doświadczenia na rynku nieruchomości. Od 2016 roku, kiedy dołączyła do zespołu JLL, była odpowiedzialna za 6 projektów biurowych o łącznej powierzchni przekraczającej 130 tys. m2. Obecnie Ilona doradza takim firmom jak: Yareal (Neopark, GLA 24 tys. m2), Virako (Monopolis, GLA 30 tys. m2), Karimpol (Equator IV, GLA 19 tys. m2) oraz Deka (Atrium Garden, GLA 19 tys. m2). Przed dołączeniem do JLL Ilona przez ponad 5 lat pracowała dla Immofinanz w dziale Asset Management. Była odpowiedzialna za zarządzanie aktywami 6 budynków biurowych o łącznej powierzchni ponad 115 tys. m2. Przez ten czas przeprowadziła wiele negocjacji i renegocjacji z najemcami takimi jak: Lux Med, Abbott, Abbvie, Gtech i Estee Lauder.