O zmianach na mapie Warszawy

Służewiec musiał pokonać długą drogę, aby znaleźć się w tym punkcie, w którym jest dziś. Oferując 1 mln mkw nowoczesnej powierzchni biurowej jest obecnie największym zagłębiem biurowym w Polsce. Planowane inwestycje w poprawę infrastruktury transportowej wyeliminują niektóre ograniczenia jego rozwoju, pozwalając na lepszą integrację tego obszaru z miastem. Wola natomiast rośnie w siłę zgodnie z regułami sztuki –  równolegle do rozwoju infrastruktury powstają tu inwestycje mieszkaniowe, handlowe, a w okolicy Ronda Daszyńskiego następuje koncentracja funkcji biurowych na najwyższym poziomie. Ponadto bliskość ścisłego centrum sprawia, że miejsce to w pełni zasłużenie aspiruje do miana nowego warszawskiego City.

Rozmowa z Jarosławem Zagórskim, dyrektorem handlowym i rozwoju Ghelamco Poland o zmianach na mapie Warszawy.

Jarosław Zagórski, Ghelamco

Anna Wasilewska-Dąbek: Mokotów – czy złote czasy dla Służewca Przemysłowego, a w zasadzie już biznesowego, z punktu widzenia rynku biurowego mamy już za sobą?

Jarosław Zagórski: Biznesowy Mokotów to ponad jedna czwarta rynku biurowego w Warszawie. Tej skali dzielnica biurowa o ustabilizowanym już statusie z pewnością nadal będzie świetnie sobie radzić na rynku, a niektórzy najemcy pozostaną tu na długo, chociażby z uwagi na bliskość lotniska Chopina. Mokotów naturalnie będzie się rozwijał w tym kierunku; to w okolicach ulicy Żwirki i Wigury oraz portu lotniczego planowane są kolejne projekty biurowe, a obie te lokalizacje z biegiem czasu postrzegane będą jako jeden rejon. Mokotów staje się z pewnością również coraz ciekawszą i zróżnicowaną dzielnicą. Obserwujemy tu wewnętrzną dywersyfikację rynku, występującą w dwóch aspektach: po pierwsze różnicują się stawki w budynkach starszych i nowych, a po drugie w budynkach lepiej lub gorzej sytuowanych w obrębie dzielnicy. Pamiętam czasy, gdy rynek warszawski oferował pół miliona metrów kwadratowych powierzchni i istniały właściwie tylko dwa rejony: centrum i poza centrum, gdzie stawka za najem była wyrównana niezależnie od lokalizacji. Obecnie warszawski rynek biurowy jest o tyle ciekawszy, że czynsze w jednej i tej samej lokalizacji się dywersyfikują. Jest to immamentną cechą rynków dojrzałych. Normalne stają się sytuacje, w których po jednej stronie ulicy stawka najmu jest zupełnie inna niż po drugiej. To czyni rynek ciekawszym, a naszą pracę – bardziej interesującą.

Anna Wasilewska-Dąbek: Czy Wola będzie bezpośrednio konkurować z Mokotowem o ten sam profil klienta?

Jarosław Zagórski: Na Woli mamy bardzo często do czynienia w budynkami wysokościowymi, których koszt realizacji jest większy, a grunty są droższe w porównaniu z Mokotowem. Chyba, że nastąpi takie spłaszczenie czynszów, że dla najemcy pod względem finansowym tak naprawdę będzie to obojętne czy wybierze Mokotów czy Wolę.

Anna Wasilewska-Dąbek: Jeśli tak by się stało…?

Jarosław Zagórski: Gdyby tak się stało, to oczywiście Wola będzie bardziej interesująca dla tych firm, które chcą być bliżej centrum miasta, natomiast Mokotów dla tych, które preferują pozostać w pobliżu lotniska oraz tych, dla których znaczenie ma dostępność miejsc parkingowych.

Anna Wasilewska-Dąbek: Zatem firma posiadająca dużą flotę samochodów niezbędnych do prowadzenia swojej podstawowej działalności nie wybierze Woli?

Jarosław Zagórski: Obecnie wskaźnik zapotrzebowania na miejsca parkingowe na Mokotowie kształtuje się na poziomie 1 miejsca na 30-40 metrów kwadratowych zajmowanej powierzchni biurowej. Biorąc pod uwagę politykę miasta przy wydawaniu pozwoleń na budowę w centrum, mówi się o tym, że miasto zmierza w kierunku współczynnika rzędu 1 miejsce parkingowe na 200 metrów kwadratowych powierzchni biurowej. W tym względzie na Woli z pewnością więc nie osiągniemy wskaźników nawet zbliżonych do mokotowskich.

Anna Wasilewska-Dąbek: Trudności komunikacyjne Służewca nie zniechęcają?

Jarosław Zagórski: Warto zaznaczyć, że wiele firm lokuje się na Mokotowie pomimo pewnych trudności komunikacyjnych, relatywnie większych niż w innych obszarach miasta dlatego, że tutaj ulokowane są siedziby ich klientów. Można zresztą zaobserwować codzienny ruch ludzi w tej dzielnicy, którzy na spotkania chodzą piechotą, bo biura ich klientów są w zasięgu spaceru. Koncentracja firm jest w tym miejscu tak duża, że nie warto było lokować się gdzie indziej. W przeszłości z Mokotowa bardzo ciężko było również kogoś wyprowadzić, ruch najemców był raczej jednostronny. Teraz sytuację mamy taką, że najemcy zarówno wprowadzają się jak i wyprowadzają się, co jest naturalna rzeczą, biorąc pod uwagę dojrzewanie rynku.

Anna Wasilewska-Dąbek: Crown Point, Crown Square i Crown Tower, Warsaw Spire, Wronia 31 i już niebawem Sienna Towers - czy to nie za duża koncentracja działalności dewelopera w jednym miejscu?

Jarosław Zagórski: Chciałbym, aby Warszawa rozwijała się równomiernie. Mieszkam w tym mieście 20 lat, to jest moje miejsce na ziemi i darzę je wielkim sentymentem. Na moje szczęście firma, w której pracuję, posiada gen bycia pierwszym (śmiech). To właśnie Ghelamco jako pierwsze zaczęło zabudowę ul. Domaniewskiej przy ul. Suwak, co w tamtych czasach wydawało się co najmniej ryzykowne. Dziś stoi tam budynek BNP Paribas (wcześniejszy Fortis), kiedyś były w tym miejscu kocie łby. Podobnie jest z Warsaw Spire. W momencie, kiedy ruszaliśmy z projektem, lokalizacja ta była postrzegana zupełnie inaczej niż obecnie. Dziś Warsaw Spire wraz z innymi inwestycjami – deweloperskimi i miejskimi – pozwala spojrzeć na okolicę z zupełnie nowej perspektywy. Nie boimy się takich wyzwań, by realizować projekty, które wysoko pozycjonują nowe lokalizacje.

Budynek biurowy Wronia 31
Budynek biurowy Wronia 31

Anna Wasilewska-Dąbek: Czy okolica Ronda Daszyńskiego ma szansę stać się centralnym punktem i głównym ośrodkiem biznesowym miasta?

Jarosław Zagórski: Uważam, że dzisiejsze pokolenie dziesięcio-dwunastolatków, w momencie kiedy będzie kończyć szkoły, uczelnie i podejmie się pierwszej pracy, będzie postrzegać ten rejon Woli jako ścisłe centrum. Biorąc pod uwagę skalę realizowanych tu projektów, właśnie w okolice Ronda Daszyńskiego przesunie się warszawskie City. Bardzo mnie cieszy, że w stolicy jest przestrzeń, by je  stworzyć, i to w okolicy położonej bardzo blisko ścisłego centrum Warszawy, jeśli za centrum uznamy Plac Defilad i PKiN (2,5 km w linii prostej). Istnieje tutaj świetna infrastruktura, a tkanka miejska rozwija się w sposób zróżnicowany. Powstaje nowy, wielofunkcyjny kawałek miasta: mamy komponent handlowy Norblin, w planach jest Jupiter z funkcją handlowo-mieszkaniową, mamy mieszkania w Platinium Towers i 19. Dzielnicy, Echo planuje budowę mieszkań na Browarach Warszawskich. Do tego dochodzą hotele – w jednym z naszych projektów zapewnimy funkcję hotelową, według moich informacji, inni deweloperzy również myślą o tego typu przedsięwzięciach. Na koniec – powstaną tu liczne biurowce, funkcjonalnie ten obszar stanie się centrum miasta. Warto też zwrócić uwagę na to, że Rondo ONZ i Rondo Daszyńskiego dzieli tylko jeden przystanek metra; w ładną pogodę ten dystans można pokonać spacerem po niedawno wyremontowanej ulicy Prostej. Wszystkie znaki na ziemi i niebie, mówiąc kolokwialnie, wskazują więc na to, że centrum miasta się powiększa w kierunku zachodnim.

Anna Wasilewska-Dąbek: Czego teraz szukają firmy?

Jarosław Zagórski: Najemcy szukają optymalnych rozwiązań, a koszt nie jest w tej chwili jedyną determinantą przy wyborze biura. Bardzo długo ważne było cięcie wydatków, czy efektywność powierzchni. W tej chwili koszt pozostaje oczywiście istotnym czynnikiem, ale zdecydowanie nie jest to już parametr nadrzędny. Firmy zaczynają cierpieć na deficyt dobrych pracowników, rośnie konkurencja o kadry. Dlatego pracodawcy próbują swoim pracownikom zaoferować coś atrakcyjnego, co wyróżni ich firmę na tle innych. Tworzą się przestrzenie socjalne, ich znaczenie w ramach biur stale rośnie. Metrażowo ich przybywa, a życie firm przenosi się z klasycznych open space’ów czy gabinetów w te właśnie przestrzenie, gdzie ludzie się integrują, gdzie pracują w większej mierze projektowo niż procesowo. Nie bez znaczenia jest też element przestrzeni miejskiej wokół biura.

Warsaw Spire JLL Office
Warsaw Spire, Biuro JLL

Anna Wasilewska-Dąbek: Czy na zaoferowaniu takiej właśnie przestrzeni miejskiej wygrał Warsaw Spire?

Jarosław Zagórski: Zdecydowanie tak! Postawiliśmy na zrównoważony rozwój, ale nie tylko w zakresie funkcjonalności, efektywności energetycznej czy ekologii. Stworzyliśmy zielony plac z fontannami, unikalną przestrzeń miejską. Wiele firm stwierdziło, iż właśnie to jest odpowiedni adres dla ich siedziby i  środowisko pracy, jakie może spodobać się ich zespołom. Sukces naszego projektu to najlepszy dowód, jak duży jest zwrot w myśleniu najemców – z podejścia bazującego na zasadzie, by wynająć jak najmniej metrów dla jak największej liczby osób po jak najniższych kosztach, w kierunku optymalizacji i stworzenia wartości dodanej dla pracowników.

Warsaw Spire w nocy
Warsaw Spire

Anna Wasilewska-Dąbek: Plac Europejski może stać się bardzo ciekawym miejscem niekoniecznie dla ludzi związanych tylko z Warsaw Spire.

Jarosław Zagórski: Plac Europejski ma potencjał, by stać się modnym miejscem na mapie Warszawy, do którego przyjeżdża się, aby spędzić wolne popołudnie czy wieczór. Dlatego na placu znalazł się Art Walk, murale, zieleń, fontanny i wyłącznie lokale gastronomiczne. Nie planujemy tam obiektów handlowych. W sumie do dyspozycji gości będą cztery kawiarnie oraz trzy różne restauracje. Planujemy otwarcie restauracji sushi, jak również Genesis ze stekami i owocami morza, prowadzonej przez znakomity zespół kucharzy, który otrzymał właśnie gwiazdkę Michelin za Senses na Bielańskiej w Warszawie. Będzie działać tu także Stixx Bar&Grill, gdzie będzie można zjeść kolację, a potem zostać do 2-3 w nocy na drinka. Stixx to nowy koncept w stolicy, który zaoferuje zarówno dobrą kuchnię, jak i strefę lounge z DJ, w lokalu będą odbywać się też regularne koncerty. Plac Europejski to przyjazne miejsce również dla rodzin z dziećmi, które będą  miały do dyspozycji dużo otwartej przestrzeni w centrum miasta, wolnej od ruchu kołowego, z fontannami i drzewami. Widzimy, co się dzieje w upalne dni w Metropolitanie, gdzie wewnętrzne patio z fontanną powoduje, że mamy z dziećmi lubią tam przychodzić. Na Placu Europejskim oferujemy podobną formułę w dużo większej skali. Zielony plac z fontannami, ławki, kafejki z letnimi ogródkami – myślę że to miejsce ma ogromną szansę na mocne wpisanie w serca mieszkańców miasta i nie tylko. I wydaje mi się, że nie jestem w tej kwestii przesadnym optymistą.

Warsaw Spire
Plac Europejski

Anna Wasilewska-Dąbek: Sama jestem matką dwójki maluchów, więc przyjdę sprawdzić temperaturę wody w pierwszy upalny dzień lata (śmiech)

Jarosław Zagórski: Na pewno każdy znajdzie na placu Europejskim coś dla siebie, liczę tutaj również na to, że przyciągnie on mieszkańców Woli i nie tylko. Chciałbym, aby moja córka, która ma teraz 20 lat i która ze znajomymi umawia się pod Rotundą, skąd ruszają dalej, zaczęła umawiać się właśnie na placu Europejskim.

Anna Wasilewska-Dąbek: W ciągu ostatnich lat Warszawa stała się zupełnie innym miastem,  wiele miejsc jest nie do poznania – jakie najważniejsze zmiany czekają nas w najbliższej przyszłości?

Jarosław Zagórski: Czekają nas zmiany w kwestii transportu, miasta będą znacznie ograniczać ruch kołowy w centrach. Cały czas wzmacniany będzie element pracy w zespołach. Nie sprawdziły się badania amerykańskich uczonych, którzy przepowiedzieli, że biura będą odgrywać coraz mniejszą rolę na rzecz wirtualnych miejsc pracy. Procesy integracyjne, koncepty sprzyjające innowacyjności będą bardzo ważnym czynnikiem prowadzenia projektów. Rynek nieruchomości natomiast będzie się musiał mocno otworzyć na innowacje. Technologie oferowane najemcom będą ważnym elementem konkurencyjności inwestycji.

Anna Wasilewska-Dąbek: Brzmi bardzo intersująco…jakieś konkretne przykłady takich zastosowań?

Jarosław Zagórski: Jesteśmy w fazie projektowania takiego obiektu, który powstanie przy Rondzie Daszyńskiego o roboczej nazwie Sienna Towers. Nie mogę dzisiaj zdradzić szczegółów, ale obiecuję, że pod względem technologicznym będzie to biurowiec unikalny na warszawskim rynku.

Budynek biurowy Sienna Towers
Budynek biurowy Sienna Towers

Anna Wasilewska-Dąbek: Ghelamco obchodzi w tym roku 25-lecie działalności w Polsce. Życzę Państwu z tej okazji dalszych sukcesów.

Anna Wasilewska-Dąbek

Anna Wasilewska-Dąbek
Menadżer ds. Komunikacji w Europie Centralnej i Wschodniej w JLL

Wywiad przeprowadziła Anna Wasilewska-Dąbek, Redaktor Bazabiur.pl. Anna specjalizuje się w komunikacji typu B2B, CRM oraz digital marketingu. Swoje 15 letnie doświadczenie zdobywała w Polsce i za granicą pracując dla takich korporacji jak DHL czy King Sturge. Z JLL związana jest od 5 lat.

Formularz kontaktowy

Wybierz oddział

Wypełnij formularz

*
*
*
*