Jak wynika z danych JLL, w 2020 roku na rynku nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) sfinalizowano transakcje inwestycyjne o łącznej wartości ponad 9,7 mld euro. Polska z wynikiem 5,6 mld euro, utrzymała pozycję lidera. Za nią uplasowały się Czechy z rezultatem 1,5 mld euro (po wyłączeniu transakcji Residomo o wartości 1,3 mld euro) oraz Węgry (1,25 mld euro). W Rumunii zamknięto transakcje o wartości 900 mln euro, a na Słowacji – 525 mln euro.
Mimo globalnej niepewności wywołanej przez pandemię, kraje Europy Środkowo-Wschodniej nadal cieszą się dużym zainteresowaniem funduszy aktywnych w sektorze nieruchomości. Kurcząca się podaż dostępnych od ręki produktów i wpływ COVID-19 doprowadziły natomiast do obniżenia całkowitej rocznej wartości transakcji o 32%. Największy spadek, bo o 52% rok do roku, zanotowały Czechy (wyłączając transakcję Residomo o wartości 1,3 mld euro). Prognozy na 2021 rok, zwłaszcza dla segmentu nieruchomości magazynowych, napawają ostrożnym optymizmem. Oczywiście, wiele będzie zależało od powodzenia globalnego programu szczepień.
Polska notuje trzeci najlepszy wynik w historii
Wartość transakcji na rynku nieruchomości w Polsce osiągnęła w ubiegłym roku 5,6 mld euro, co oznacza 30-procentowy spadek w porównaniu do rekordowego wyniku z 2019 r., ale jednocześnie stanowi trzeci najlepszy wynik w historii inwestycyjnego rynku nieruchomości. Pandemia zmieniła priorytety kupujących, kierując ich uwagę przede wszystkim na sektor nieruchomości magazynowych, gdzie sfinalizowano umowy kupna/sprzedaży o rekordowej wartości blisko 2,7 mld euro.
W sektorze biurowym wartość transakcji wyniosła blisko 2 mld euro, w przypadku obiektów handlowych – ok. 640 mln euro, a w sektorze mieszkaniowym – 260 mln euro.
„Pomimo masowego wdrażania zdalnego modelu pracy i odkładania finalizacji części transakcji, nieruchomości biurowe nadal budziły zainteresowanie inwestorów. Spodziewamy się też, że 2021 rok przyniesie aktywność funduszy w tym segmencie rynku. Jeśli chodzi natomiast o obiekty handlowe – tu widzimy przesunięcie uwagi w stronę aktywów alternatywnych, takich jak parki handlowe i centra codziennych zakupów, które są odpowiedzią na zmieniające się potrzeby zakupowe konsumentów. Rynek nieruchomości handlowych nadal się dywersyfikuje, oferując coraz szerszy wachlarz produktów, a to będzie przekładać się na kolejne transakcje inwestycyjne”, dodaje Tomasz Puch.
Największe zrealizowane w ubiegłym roku transakcje w Polsce obejmowały: portfel magazynowy Goodmana o łącznej wartości sięgającej miliarda euro (obiekty położone w Polsce stanowiły ponad połowę tej wartości) - przejęty przez GLP; 61,49% udziałów w GTC, które Optima kupiła od funduszu Lone Star; portfolio Hillwooda, zakupione przez Rosewood za 253 mln euro; centra Amazon we Wrocławiu i Poznaniu sprzedane przez GLL do Hines i Blackbrook Capital łącznie za 190 mln euro czy sprzedaż portfela pięciu obiektów Panattoni do Savills Investment Management (188 mln euro).
Stopy kapitalizacji za najlepsze biura w Warszawie szacowane są na poziomie 4,50%, podczas gdy w głównych miastach regionalnych (Kraków i Wrocław) oscylują wokół 5,75%. W przypadku obiektów magazynowych typu „prime” stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 5,75%, a dla nieruchomości z długim okresem najmu sięgają nawet poniżej 4,50%. Najlepsze projekty w obrębie Warszawy wyceniane są na ok. 5,50%.
Pomimo braku tego typu transakcji w 2020 r., stopy kapitalizacji dla najlepszych centrów handlowych szacowane są na poziomie 5,25%. W najlepszych parkach handlowych wynoszą one natomiast ok. 6,80%, jednak na skutek zwiększonego zainteresowania tą klasą aktywów spodziewana jest ich dalsza kompresja.