Grupa BUMA, jedna z pierwszych firm deweloperskich w Małopolsce, a zarazem prekursor, nie tylko w dziedzinie budowy obiektów biurowych klasy A, już 10 lat temu zadbał o to, aby pracownicy ich siedziby mieli dostęp do strefy fitness, basenu i innych udogodnień. O tym dlaczego jakość powierzchni biurowej jest teraz szczególnie ważna, o wyzwaniach stojących przed krakowskim rynkiem oraz planach i działaniach Grupy BUMA opowie jej Prezes - Konrad Dziewoński.
Jak ocenia Pan rynek biurowy w Krakowie?
Konrad Dziewoński: Rok 2016 i lata poprzednie to stabilny wzrost zarówno w ilości oddawanej do użytku powierzchni biurowej (przyp. red.: 149 300 m kw w 2016 r.), jak i jej absorpcji. Co więcej, stabilny jest wskaźnik powierzchni niewynajętej i waha się na poziomie 4-6% już od kilku lat. Jeśli chodzi o zainteresowanie ze strony klientów, nadal widzimy przyrost związany z ekspansją istniejących firm, ale ciągle też pojawiają się nowi najemcy, zachęceni – jak myślę - sukcesem firm już operujących w Krakowie.
Kraków w 2017 zaoferuje 1 milion metrów kwadratowych powierzchni biurowej do wynajęcia. Czy próg nasycenia został już osiągnięty?
Konrad Dziewoński: Nie, próg nasycenia moim zdaniem nie został jeszcze osiągnięty i trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi. Wielokrotnie, w przeciągu ostatnich 10 lat słyszałem, że sytuacja się zmieni, jednak trend zwyżkowy nawet w 2008 roku nie opuścił rynku krakowskiego. Wiadomo, że to jest sinusoida, która uwarunkowana jest nie tylko tym, co się dzieje u nas, ale i tym, co się dzieje na świecie. Pokazuje to przykład konfliktu na Ukrainie, przez który przejęliśmy dwie firmy, które w związku z oczekiwaniami globalnych inwestorów podjęły decyzję o przeniesieniu swoich oddziałów.
Pana prognoza na najbliższe lata?
Konrad Dziewoński: Jeżeli chodzi o najbliższe trzy lata pozytywny trend dotyczący popytu powinien się utrzymać. W dalszym horyzoncie czasowym obawiam się, że dynamika może wyhamować głównie ze względu na czynnik ludzki. Firmy z sektora usług dla biznesu, które wybrały Kraków warunkują swój dalszy rozwój dostępnością wykwalikowanych pracowników, znających języki obce. Już teraz obserwujemy duży wzrost płac oraz napływ ludzi spoza Polski, głównie z Białorusi i Ukrainy.
Czy Kraków jako miasto akademickie posiadające kilka uniwersytetów i ponad 20 szkół wyższych nie obroni się przed kłopotami natury dostępności potencjału ludzkiego?
Konrad Dziewoński: Oczywiście, póki co Kraków się obroni! Myślę o możliwych zagrożeniach w perspektywie następnych 3-5 lat. Na razie potencjał miasta ma się bardzo dobrze. Kraków ma na tyle bogatą zarówno ofertę kulturalną jak i edukacyjną – uniwersytety krakowskie wymieniają się na pierwszych miejscach rankingów z warszawskimi – która przyciąga młodych ludzi. Obecnie w Krakowie studiuje ok. 160 000 osób, a w każdym roku mury uczelni opuszcza 30 000 - 50 000 absolwentów.
Ofert pracy w Krakowie dla obcokrajowców też nie brakuje?
Konrad Dziewoński: Jest mnóstwo ludzi, jak już wspominałem z Ukrainy, Białorusi. Ci ludzie znają świetnie języki obce, są programistami, obsługują procesy typu back office– księgowe, HR. Coraz więcej firm z sektora BPO wchodzi na wyższy szczebel, przejmując rolę organizatora centrów usług w tańszych destynacjach.
Słyszy się opinie, że BPO to prosta praca niewymagająca specjalistycznych kwalifikacji…
Konrad Dziewoński: Pracownicy sektora BPO zaczynając od prostszych procesów zaczęli brać udział, szczególnie w sektorze IT w badaniach laboratoryjnych, testowaniach nowego oprogramowania, zaczęli sami kreować rozwiązania i tworzyć procesy biznesowe. Ci ludzie mają wyższe wykształcenie i posiadają ogromny potencjał rozwojowy, coraz częściej zaczynają również odgrywać ważne role w centralach tych firm za granicą.
Czy w Krakowie, jakość przestrzeni biurowej ma znaczenie przy wyborze siedziby firmy?
Konrad Dziewoński: Dużo się w tym temacie zmieniło. Kiedyś dogęszczenie było większe i mniejszą uwagę przywiązywano do udogodnień dla pracowników. Dziś jest to istotny element z uwagi na fakt, że jest bardzo duża konkurencja na rynku pracy.
Byliście prekursorem, jeśli chodzi o tworzenie udogodnień w przestrzeni biurowej dla pracowników.
Konrad Dziewoński: Obecna siedziba Grupy BUMA została oddana do użytku ponad 12 lat temu. Już wtedy pracownicy do dyspozycji mieli basen i siłownię, która mieści się w budynku. Ponadto do biurowca ściągnęliśmy pocztę i oddziały banków. 10 lat temu bycie fit nie było tak modne jak dziś w związku z czym ówczesny operator strefy fitness miał trudniejsze zadanie. Na szczęście kultura zdrowego trybu życia stała się na tyle powszechna, że dziś łatwy dostęp tego typu przestrzeni jest pewnego rodzaju wymogiem. Jest to zresztą sukces Buma Square Business Park – budynek jest stary, zrewitalizowany, a jego atrakcyjność nie polega tylko na lokalizacji. Warto dodać, że jego struktura jest cały czas pełna.
BUMA jest największą firmą deweloperską z kapitałem polskim operującą na rynku krakowskim. Jak zamierzacie konkurować z dużym graczami typu Echo, Skanska czy Ghelamco?
Konrad Dziewoński: Ze względu na znajomość naszego rynku spokojnie jesteśmy w stanie konkurować z gigantami. Do tej pory nam się to udawało i mnóstwo klientów z dużego świata i z dużych korporacji wybrało właśnie naszą ofertę. Nie chodzi tylko o czynnik finansowy, ale też o poziom serwisu, który oferujemy.
Kompleks biurowy DOT Office w Krakowie
Jako grupa oferujecie różny zakres usług, nie tylko działalność deweloperską?
Konrad Dziewoński: Zaczynaliśmy jako sieć hurtowni z materiałami budowlanymi w czasach przemian ustrojowych. Siec została sprzedana zagranicznemu inwestorowi, i w oparciu o ten kapitał powstała firma deweloperska – obcy termin na ówczesnym rynku nieruchomości z uwagi na fakt, że mieszkania budowały spółdzielnie. Byliśmy prekursorem budownictwa mieszkaniowego również jednorodzinnego, nigdy jednak nie posiadaliśmy swoich pracowników budowlanych, korzystaliśmy z usług podwykonawców. Wiele naszych pierwszych inwestycji było realizowanych w systemach stalowego szkieletu, który opatentowaliśmy produkując jego prefabrykaty we własnej fabryce. Później, w naturalny sposób, od domów jednorodzinnych przez bloki mieszkaniowe pod koniec lat 90 - tych weszliśmy na rynek z ofertą biurową. Wykorzystując organicznie zasoby w postaci kadry inżynierów, która nadzorowała budowy, powstała kolejna działalność generalnego wykonawstwa, w której pracuje obecnie ok. 50 osób realizując równocześnie 10 budów zarówno dla Grupy BUMA, jak i dla konkurencji w sektorze mieszkaniowym i biurowym. Kolejna działalność to produkcja fasad i okien aluminiowych, w której pracuje ponad 100 osób. Zespół zrealizował projekt elewacji dla największej bioelektrowni w Sztokholmie, uniwersytetu w Luksemburgu, siedziby Credit Agricole w Paryżu, a po sąsiedzku dla The Tides oraz na budynku WTW w Warszawie. Kolejna działalność firmy to zarządzaniem strukturą biurową oraz administracja osiedli mieszkaniowych, które ukończyliśmy. Instalacje techniczne odgrywają dziś bardzo ważną rolę w prawidłowym funkcjonowaniu i użytkowaniu budynków. Posiadamy wydzieloną spółkę facility management obsługującą technicznie obiekty biurowe i mieszkaniowe.
Plany na przyszłość?
Konrad Dziewoński: W Krakowie pracujemy obecnie nad trzema głównymi inwestycjami – kolejne etapy DOT Office, Wadowicka 3 oraz Tertium Business Park przy ul. Lublańskiej 34 - plus mamy kolejne w dalszej perspektywie, jeśli chodzi o obiekty biurowe. We wszystkich realizacjach planujemy zastosować zaawansowane technologicznie rozwiązania spełniające kryteria związanie z certyfikacją budynków – nie ma innej drogi posiadania atrakcyjnej oferty przyciągającej najemców. Równoległe realizujemy inwestycje mieszkaniowe.
Wizualizacja Tetrium Business Park
Dziękuję za rozmowę.
Anna Wasilewska-Dąbek
Menadżer ds. Komunikacji w Europie Centralnej i Wschodniej w JLL
Wywiad przeprowadziła Anna Wasilewska-Dąbek, Redaktor Bazabiur.pl. Anna specjalizuje się w komunikacji typu B2B, CRM oraz digital marketingu. Swoje 15 letnie doświadczenie zdobywała w Polsce i za granicą pracując dla takich korporacji jak DHL czy King Sturge. Z JLL związana jest od 6 lat.