Anna Wasilewska-Dąbek: Jakie są różnice w wymaganiach pomiędzy najemcami biurowymi a usługowymi?
Iza Ciszewska: Różnica pomiędzy najemcami powierzchni biurowych a usługowych polega m.in. na preferowanej lokalizacji w obrębie biurowca. Najemcy usługowi obejmują powierzchnię na parterze, żeby mieć dostęp do swoich lokali od zewnątrz, a co za tym idzie – żeby zwiększyć swoją bazę klientów. Lokale te są również wyższe niż te obejmowane przez najemców biurowych – mogą mieć ok. 3 metrów. Często w takich lokalach nie robi się podnoszonych podłóg i podwieszanych sufitów ze względu na preferencje najemców.
Anna Wasilewska-Dąbek: Jacy najemcy najczęściej wynajmują powierzchnie usługowe w biurowcach?
Iza Ciszewska: Wśród najemców parterów biurowców dominuje sektor gastronomiczny. Restauracje są bardzo wymagającym najemcą generującym konieczność utworzenia pełnej kuchni, z bardzo dobrym systemem wentylacji. W przeciwnym razie zapach z kuchni będzie przeszkadzał najemcom biurowym znajdującym się na wyższych piętrach. Istotny jest też dostęp do osobnego wejścia dla dostaw, aby nie były realizowane przez recepcję, a także do pomieszczeń socjalnych i toalet. Lokale pod restauracje najlepiej planować przed oddaniem biurowca do użytku, ponieważ koszty adaptacji powierzchni już istniejących, nieprzystosowanych wcześniej do potrzeb segmentu gastronomicznego, są bardzo wysokie. Ważna jest również lokalizacja. Jeżeli biurowiec jest poza centrum i nie daje możliwości pozyskania do restauracji klientów spoza budynku to najemca gastronomiczny nie chcąc ryzykować oczekuje, że taki obiekt będzie nawet w 70 – 80% wynajęty. To czasami błędne koło, ponieważ dla potencjalnych najemców biurowych restauracja/kantyna w biurowcu jest istotnym udogodnieniem. Inne wymagania charakteryzują placówki bankowe, które są częstym i pożądanym najemcą przez właścicieli budynków biurowych. Sektor finansowy stawia przede wszystkim na bezpieczeństwo, tj. rozwinięty system kontroli dostępu, wejście nie tylko z zewnątrz, ale również z recepcji budynku, a nawet kuloodporne szyby w oknach. Placówki bankowe preferują biurowce w centralnych miejskich lokalizacjach blisko ciągów pieszych.
Anna Wasilewska-Dąbek: Czy istnieje rodzaj „najbardziej pożądanego najemcy” powierzchni usługowych w biurowcach?
Iza Ciszewska: Bardzo istotnym w ostatnim czasie najemcą stały się kluby fitness. Generalnie są to najemcy obierający większą powierzchnię – od 500 do nawet 1500 mkw. Lokują się oni nietypowo jak na najemców handlowych, bo bądź w częściach podziemnych (jeśli budynek w fazie projektowania ma takie założenia), bądź na wyższych piętrach. Istotne jest wtedy oddzielne wejście bądź nawet windy, aby goście klubu i pracownicy biurowca wchodzili osobno, wysokość powierzchni ponad 3 metry, pomieszczenia socjalne itp. Jeżeli jest to klub fitness z bardzo rozwiniętą ofertą obejmującą również sauny czy jacuzzi, wtedy budynek musi spełniać dodatkowe wymagania przeciwpożarowe – nie zawsze jest możliwość wprowadzenia takich usług w już istniejących budynkach. Fitness club powinien mieć dodatkowe wygłuszenie, aby nie zakłócać pracy użytkownikom powierzchni biurowych.
Anna Wasilewska-Dąbek: Co oprócz restauracji, banku, klubu fitness najemcy chcieliby mieć jeszcze w budynku? Kioski?
Iza Ciszewska: Kioski, apteki, salony fryzjerskie i spa. Kioski nie są wymagającymi najemcami – obierają nieduże powierzchnie, bez żadnych konkretnych preferencji aranżacyjnych. Podobnie jest z pralniami, które wymagają po prostu doprowadzenia wody. W przypadku takich punktów jak biura podróży czy apteki wymogiem jest przede wszystkim lokalizacja umożliwiająca dostęp do potencjalnych klientów. Dla salonów fryzjerskich istotne jest doprowadzenie wody oraz dostęp do pomieszczeń socjalnych i toalet.
Anna Wasilewska-Dąbek: Coraz częściej w biurowcach powstają także przedszkola.
Iza Ciszewska: Tak, zgadza się. Przedszkola powstają przede wszystkim w dużych kompleksach biurowych, z dużą ilością pracowników. Są to najemcy specyficzni, działający raczej jako dodatkowa zachęta dla najemców biurowych aniżeli jako najemcy przynoszący wysokie zyski właścicielowi.
Anna Wasilewska-Dąbek: Jak najemcy powierzchni usługowych aranżują swoją powierzchnię?
Iza Ciszewska: W przeciwieństwie do najemców biurowych preferują aranżowanie powierzchni na własną rękę, a nie przez właściciela obiektu. Oczekują również wtedy odpowiednio niższego czynszu. Ta różnica preferencji w kwestii wykończenia wynika z bardzo konkretnych potrzeb najemców usługowych – restauracji czy np. punktów medycznych, które mają swoich dostawców i inżynierów znających specyfikę ich działalności.
Anna Wasilewska-Dąbek: Czy umowy najmu powierzchni usługowych są podobne do tych podpisywanych przez najemców powierzchni biurowych?
Iza Ciszewska: Najemców biurowych i usługowych może różnić długość umowy najmu. Przykładowo, punkty medyczne podpisują umowy 10 – letnie, a zdarza się, że dłuższe podczas gdy standardowa umowa najmu powierzchni biurowej to 5 lat. Ponadto różnice dotyczą konstrukcji czynszów. Najemcy gastronomiczni oraz właściciele biurowców miewają sprzeczne oczekiwania w kwestii płatności, gdyż restauratorzy preferują płacenie czynszu od obrotu, a wynajmujący – stałych stawek. Najemcy z sektora finansowego preferują stałe stawki najmu - oczekiwania właścicieli obiektów w zakresie płatności za powierzchnię są zbieżne. Warunki preferowane przez kluby fitness to czynsz od obrotu i koszty wykończenia po ich stronie. Także jak widzisz, oczekiwania względem najmu powierzchni usługowej różnią się w znacznym zakresie od tych dotyczących powierzchni biurowej.
Anna Wasilewska-Dąbek: Bardzo dziękuję za interesującą rozmowę.
Iza Ciszewska: Dziękuję również.
Anna Wasilewska-Dąbek
Menadżer ds. Komunikacji w Europie Centralnej i Wschodniej w JLL
Wywiad przeprowadziła Anna Wasilewska-Dąbek, Redaktor Bazabiur.pl. Anna specjalizuje się w komunikacji typu B2B, CRM oraz digital marketingu. Swoje 15 letnie doświadczenie zdobywała w Polsce i za granicą pracując dla takich korporacji jak DHL czy King Sturge. Z JLL związana jest od 4 lat.