O nowych rozwiązaniach technologicznych w budynkach biurowych, innowacyjnych systemach ochrony przed wirusami i przyzwyczajaniu się do nowej rzeczywistości, z Jarosławem Zagórskim, Dyrektorem handlowym i rozwoju firmy Ghelamco rozmawia Nina Wiater.
Nina Wiater: Warsaw Unit i The Warsaw HUB to pierwsze biurowce, w których zostaną wdrożone niespotykane do tej pory rozwiązania chroniące przed epidemią. W jaki sposób wyglądała praca nad przygotowywaniem tych rozwiązań? Czy zostały opracowane przez zespół onsite czy też korzystaliście z pomocy zewnętrznych podwykonawców?
Jarosław Zagórski: Była to oczywiście praca zespołowa, angażująca zarówno osoby z działów technicznych, odpowiadające za innowacje, jak i za biznes. Dodatkowo, cały proces był konsultowany z doradcami zewnętrznymi, m.in. z Wydziału Instalacji Budowlanych, Hydrotechniki i Inżynierii Środowiska Politechniki Warszawskiej. Proces był wielowątkowy, jednak jego geneza jest zupełnie inna i nie wynikała z Covid-19. Budynki The Warsaw HUB i Warsaw Unit od początku były pozycjonowane jako obiekty bardzo technologiczne. Od przeszło 2,5 roku pracowaliśmy nad digitalizacją The Warsaw HUB poprzez wdrożenie dodatkowych rozwiązań, ułatwiających najemcom użytkowanie budynku, chociaż faktycznie cały proces przyspieszył ze względu na Covid-19. Naszym głównym motywatorem było podniesienie komfortu pracy i przebywania w budynku. W tym celu stworzyliśmy wewnętrzną komórkę, która zajmuje się innowacjami. Wspólnie z osobami z tego działu odbywaliśmy spotkania ze start-upami, na których zbieraliśmy najciekawsze pomysły. Następnie podczas prac badawczo – rozwojowych zaczęliśmy fizycznie testować wybrane systemy. Wszystkie systemy zostały zintegrowane ze sobą. Testowaliśmy je w laboratorium w budynku dawnej Bellony w Warszawie. The Warsaw HUB będzie w pełni bezdotykowym biurowcem, a w przyszłości również Warsaw Unit i kolejne projekty, które mamy w planach. Jesteśmy przygotowani na dalszy rozwój technologiczny.
NW: W jaki sposób będzie działał system ochrony przed wirusami? Jakie obszary budynku zostaną nim objęte?
JZ: Razem z pojawieniem się pandemii Covid-19, bardzo mocno wzrosła waga bezpiecznego przebywania w budynkach biurowych. Wykorzystaliśmy w związku z tym technologie, nad którymi pracowaliśmy przez ostatnie lata, m.in. całkowicie bezdotykowe wejście do biura. Wśród dodatkowych rozwiązań znalazły się np. lampy UV-C, które zainstalujemy w systemach klimatyzacji Warsaw Unit, na bieżąco dezynfekując zasysane powietrze. Ich tryb pracy będzie ustalany w zależności od zapotrzebowania – mogą pracować cały czas lub w wybranych przedziałach czasowych. Podobne lampy UV zostaną zamontowane w windach w The Warsaw HUB i Warsaw Unit. Będą one sprzęgnięte z czujnikami i będą działać jedynie w momencie, kiedy w windzie nie będzie nikogo. Dezynfekcja wind nawet w normalnym sezonie grypowym bardzo podniesie poziom bezpieczeństwa zdrowotnego. Poza lampami zastosujemy również wszystkie standardowe filtry powietrza, które są na tyle skuteczne, że podnoszą jego jakość. Wszystkie te systemy ochrony będą sprzęgnięte i sterowane z poziomu BMS, czyli systemu zarządzania budynkiem.
NW: W przypadku wybuchu epidemii, budynki przestawią się na tzw. „tryb pandemiczny”. Co to dokładnie znaczy?
JZ: Zarówno w The Warsaw HUB, jak i w Warsaw Unit wprowadzamy tzw. „pandemic button”, dzięki któremu zarządca jednym przyciskiem będzie mógł zatrzymać mieszanie się powietrza w budynku. Wtedy też 100% powietrza zasysane będzie z zewnątrz, a całe zużyte powietrze będzie wyrzucane z budynku. Paradoksalnie, dzięki temu możemy doprowadzić do sytuacji, że będzie bezpieczniej w budynku biurowym niż gdziekolwiek indziej.
NW: W budynkach działać będzie mobilna aplikacja dla najemców. Jakie będzie miała funkcje, które zapobiegną rozprzestrzenianiu się pandemii? Czy goście również będą mogli jej używać?
JZ: Sama aplikacja jest częścią systemu operacyjnego, który będzie ułatwiał zarządzanie i kontrolę pracy budynku. Pracownicy The Warsaw HUB i Warsaw Unit otrzymają możliwość dostępu do aplikacji, która ułatwi poruszanie się po obiekcie. Dzięki niej pracownicy będą mogli zrezygnować z kart dostępu, ponieważ za pomocą telefonu wejdą na daną powierzchnię lub przywołają windę. Nasz telefon stanie się kartą dostępu. Oprócz wygody użytkownicy otrzymają możliwość bezdotykowego korzystania z budynku. Z aplikacji mogą korzystać również goście – otrzymają oni elektroniczne zaproszenie, dzięki któremu będą mogli otworzyć bramkę, przywołać windę i dostać się na konkretne piętro. Oprócz tego, wszyscy użytkownicy znajdą w aplikacji informacje na temat tego, co się dzieje w budynku, jaka jest oferta gastronomiczna w restauracjach i kawiarniach, a także informacje na temat prac technicznych czy konserwacyjnych. Ponadto, aplikacja będzie zintegrowana z systemem miejskim, dzięki czemu sprawdzimy o której godzinie odjeżdża tramwaj czy autobus spod budynku. Oczywiście, nie możemy zapominać, że w aplikacji znajdą się wszystkie informacje na temat tego czy budynek aktualnie pracuje w tzw. „trybie pandemicznym”.
1.JPG)
NW: W jaki sposób system sprawdzi czy ktoś jest zarażony, i co się stanie jeśli okaże się, że jeden z pracowników jest zarażony?
JZ: Sam system oczywiście nie sprawdzi czy ktoś jest zarażony. Może jednak prześledzić drogę jaką pokonujemy wewnątrz budynku. Jeśli uda nam się zidentyfikować osobę, która jest nosicielem wirusa będziemy mogli poinformować inne osoby w budynku, że miały z nią kontakt. Wtedy takie osoby mogą udać się na kwarantannę lub przebadać się. Oczywiście wszystkie dane są w pełni zanonimizowane, będą agregowane i analizowane w chmurze przy wykorzystaniu AI (artificial inteligence – sztuczną inteligencję). Ale to oczywiście tylko wycinek możliwości jakie daje zaimplementowanie w budynku systemu operacyjnego. Dzięki niemu będziemy mogli dokładnie powiedzieć jaka ilość energii zostanie zużyta przez jednego pracownika. Oznacza to, że firmy będą mogły znacznie dokładniej przeanalizować zużycie energii. Będzie to dobre narzędzie do optymalizacji kosztów.
NW: Wszystkie te rozwiązania brzmią imponująco i z pewnością będą stanowiły wartość dodaną dla budynków i ich użytkowników.
JZ: Myślę, że stworzymy wartość dodaną zarówno dla samych użytkowników budynku, jak i dla osób, które na co dzień nim zarządzają. System operacyjny i analiza danych w chmurze pozwolą nam stworzyć tzw. „cyfrowego bliźniaka budynku”. Praca budynku będzie na bieżąco analizowana, co pozwoli na szybsze wyłapanie usterek. W ten sposób zyskamy możliwość wyprzedzenia awarii i naprawienia usterki mniejszym nakładem pracy. W budynkach zostaną zamontowane czujniki, które będą tworzyć cyfrowy obraz budynku, podlegający nieustannej analizie. Takie unikalne rozwiązania pozwolą nam na budowanie coraz lepszych projektów w przyszłości. To bardzo innowacyjny, nie spotykany do tej pory koncept.
NW: Czy uważasz, że nawet po wynalezieniu szczepionki na Covid-19 te rozwiązania, które mają zostać zastosowane w The Warsaw HUB i Warsaw Unit, staną się rynkowym standardem na wypadek pojawiania się innych zagrożeń epidemiologicznych? Czy inni deweloperzy pójdą tym tropem?
JZ: Tego nie wiemy. Nie mamy pewności czy w przyszłości nie pojawią się inne tego typu pandemie, dlatego warto inwestować w działania prewencyjne. Inteligentne budynki powinny działać na wielu płaszczyznach, głównie związanych z szeroko rozumianym bezpieczeństwem.
NW: O ile koszty budowy budynku Covid-proof różnią się od bardziej standardowych inwestycji?
JZ: Koszt samych lamp UV w przypadku Warsaw UNIT to około milion złotych.
NW: Czy pandemia wpłynie na rewizję planów Ghelamco, dotyczących budowy wysokościowców? Czy zdecydujecie się na budowę mniejszych obiektów?
JZ: Uważam, że pandemia w końcu się skończy i wrócimy do normalności. Nawet jeśli w przyszłości będą pojawiać się kolejne, to nauczymy się z nimi żyć. Przykład możemy czerpać z krajów Azji, które w przeszłości zmierzyły się już z kilkoma epidemiami, a ludzie żyją tam stosunkowo normalnie. Nasze przyzwyczajenia i codzienne nawyki są od nas silniejsze. Nie przewiduję większej rewolucji na tym polu ani też w rewizji planów Ghelamco.
NW: Dziękuję za rozmowę.
Nina Wiater
Redaktor BazaBiur.pl
Wywiad przeprowadziła Nina Wiater, Redaktor BazaBiur.pl. Nina specjalizuje się w doradztwie w zakresie property marketingu obiektów biurowych i komunikacji B2B. Pomaga inwestorom i właścicielom we wdrażaniu strategii marketingowych, budowaniu wizerunku marki i pozycjonowaniu nieruchomości biurowych na rynku.