Potocznie mówi się, że łatwiej jest zbudować od podstaw niż generalnie przebudować. Pomimo to, coraz więcej deweloperów inwestuje w projekty rewitalizacji nieruchomości komercyjnych. C200 Office to przykład generalnej przebudowy powstałego w latach 70-tych budynku biurowego, który przez lata służył Gdańskiej Stoczni. Wywiad z Mikołajem Konopką, Wiceprezesem Zarządu Euro Styl Sp. z o.o. o tchnieniu w postoczniowe tereny ducha.
Foto: Mikołaj Konopka, Wiceprezesem Zarządu Euro Styl Sp. z o.o.
Anna Wasilewska-Dąbek: Tereny postoczniowe mają swoją duszę i charakter - jesteście prekursorem jeśli chodzi i działania rewitalizacyjne na dawnych terenach Stoczni Północnej. Co Państwa zachęciło do inwestycji w C200?
Mikołaj Konopka: Podstawowym czynnikiem, który zachęcił nas do tej inwestycji, jest bliskość centrum z doskonałym dostępem do komunikacji zbiorowej. Historycznie postoczniowe tereny w Gdańsku były najlepiej zlokalizowane względem ścisłego centrum miasta. Przystanek tramwajowy położony jest w odległości 5 metrów od wejścia głównego do budynku C200. Linie SKM i PKM łączą wszystkie te dzielnice, które są najchętniej wybierane przez młodych ludzi: dzielnice południowe, Łostowice, Gdańsk Południe czy Morena. Co więcej, w perspektywie najbliższych miesięcy otwarcie tunelu pod martwą Wisłą umożliwi sprawny i szybki wyjazd na obwodnicę południową, na autostradę A1 czy drogę szybkiego ruchu S7 w kierunku Elbląga. Te opcje komunikacyjne przekładają się na krótszy niż 20 minut czas dojazdu do pracy ze wspominanych lokalizacji, który przecież jest tak istotny dla pracowników. Z drugiej strony czujemy, że w niedługim czasie tereny te będą bardzo atrakcyjnym miejscem w różnych aspektach, nie tylko pracy, ale również w aspekcie spędzania czasu wolnego.
Foto: Z położonego na wysokości wejścia do budynku przystanku odjeżdża kilka linii tramwajowych. W pobliżu linie SKM.
Anna Wasilewska-Dąbek: Życie wieczorne i nocne rzeczywiście istnieje już od wielu lat na tych terenach dzięki inicjatywom prywatnym takim jak klub B90 czy Instytut Sztuki Wyspa. Czyli przyszedł czas na aspekt biznesowy?
Mikołaj Konopka: To prawda, pod względem rozrywkowym i kulturalnym miejsce jest bardzo interesujące. Warto wymienić przy tej okazji także inwestycje publiczne, takie jak Muzeum Solidarności, promenada „Droga do Wolności”, Muzeum II Wojny Światowej, które jest obecnie w fazie budowy czy plany powstania Muzeum Sztuki Współczesnej (list intencyjny z datą oddania Muzeum do użyteczności publicznej w 2018 podpisano we wrześniu br.). Te i inne projekty sprawiają, że tereny postoczniowe Gdańska odżywają w innym, nowym wymiarze.
Anna Wasilewska-Dąbek: Dawne portowe tereny Hamburga, Oslo, Malmö czy Kopenhagi są teraz najmodniejszymi miejscami do pracy i mieszkania, czy nam też to się może udać?
Mikołaj Konopka: Jestem przekonany, że tak. Inwestycje mieszkaniowe realizowane przez BPTO projekt ‘Młode Miasto’, Invest Komfort z projektem ‘Brabank’ czy LC Corp spowodują napływ nowych młodych, ambitnych ludzi w te rejony. Czynnikiem dodającym atrakcyjności tym terenom jest jego położenie nad wodą, a to jest czynnik, który przyciąga jak magnes. Powstanie miejsce wielopłaszczyznowe, gdzie będzie można połączyć pracę z kulturą, sztuką, rozrywką i miejscem mieszkania – dokładnie tak jak się dzieje w wymienionych przez Panią miastach.
Anna Wasilewska-Dąbek: Niewątpliwym atutem budynku C200 jest więc świetna lokalizacja. Jakie dodatkowe udogodnienia obiekt oferuje swoim najemcom?
Mikołaj Konopka: W trakcie negocjacji zakupu zrobiliśmy szczegółową analizę wad i zalet tego budynku. Okazało się, że jest to doskonała substancja i projekt, na bazie którego można stworzyć nowoczesny biurowiec. Konstrukcja budynku niczym nie różni się od obecnie projektowanych inwestycji. Po pierwsze, kiedyś bardzo zwracano uwagę na jakość powierzchni, w wyniku czego dysponujemy teraz świetnie doświetlonymi przestrzeniami. Pomieszczenia dają nam możliwość stworzenia funkcji zarówno open space, jak i bardzo efektywnej funkcji gabinetowej, nadal często wybieranej przez niektórych najemców. Po drugie, oferujemy możliwość doboru biur o bardzo różnej powierzchni . Nie mamy ograniczeń. Dysponujemy największą powierzchnią piętra w Trójmieście - 5300 m2 - to niesamowita zaleta dla firm, które chcą być zlokalizowane na jednej kondygnacji bez konieczności przemieszczania się między piętrami. Oprócz takich udogodnień jak jakość i wielkość powierzchni planujemy budowę profesjonalnej sali do fitnessu, małego centrum konferencyjnego oraz standardowo: kantyny i kiosku. Wzdłuż biurowca biegnie ścieżka rowerowa. Warto wspomnieć, że Trójmiasto na tle Polski jest najlepiej skomunikowane jeśli chodzi o ścieżki rowerowe. Aby wpisać się w styl życia mieszkańców, budynek oferuje parkingi i prysznice dla cyklistów. Podsumowując, inwestycja C200 posiada wszystkie udogodnienia które towarzyszą budynkom klasy A.
Foto: Jana z Kolna - plan zabudowy oraz Wizualizacja przestrzeni typu open space
Anna Wasilewska-Dąbek: Oferują Państwo najwyższą klasę biurowca w stawce 10-15% niższej od innych projektów na rynku. Jak to uzyskaliście?
Mikołaj Konopka: Można powiedzieć, że kupując działkę budynek dostaliśmy w prezencie ponieważ nie był wyceniony w transakcji. Przeprowadzając rewitalizację odzyskaliśmy konstrukcję, która jest bardzo dużo warta. Dodatkowo, posadowienie budynku, które było doskonale wykonane w tamtych czasach, również otrzymaliśmy w cenie zakupu gruntu, więc dało nam to dodatkową przewagę rynkową wynikającą z możliwości wykorzystania już istniejącej substancji. Nie jest prawdą w naszym wypadku, że łatwiej jest zburzyć i wybudować od nowa – mieliśmy ogromy potencjał do wykorzystania i wykorzystaliśmy go.
Anna Wasilewska-Dąbek: Jakiego typu najemca interesuje się Państwa konceptem?
Mikołaj Konopka: Po pierwsze firmy z sektora IT. Jesteśmy zlokalizowani 15 minut drogi pieszo od Politechniki Gdańskiej. Dostęp do kadry informatycznej oraz możliwość zatrudniania studentów w tzw. płynnym czasie pracy, kiedy kandydat ma możliwość odbywania praktyki nawet między zajęciami, a w dalszym etapie dołączyć do danej firmy na stałe, to duży atut dla potencjalnych najemców . Celujemy w firmy z branży BPO/SSC. Dostajemy coraz więcej zapytań z sektora Call Center, w którym chętnie zatrudnia się młodych ludzi. Nic dziwnego, C200 ma bardzo dobre połączenie komunikacją miejską z południem Gdańska, w którym mieszka bardzo dużo młodych osób. Widzimy duże zainteresowanie firm z branży morskiej (np. biura projektowe) ze względu na bliskość terenów stoczniowych, portowych i starzejącą się tam substancje biurową jako taką.
Anna Wasilewska-Dąbek: Podziemia biurowca kryją swoje tajemnice. Co się znajduje pod budynkiem i czy mają Państwo w planie wykorzystać tę przestrzeń?
Mikołaj Konopka: (śmiech) Rzeczywiście, budynek świetnie nadawał się do rewitalizacji ze względu na swoją wyjątkową konstrukcję i bardzo solidne fundamenty. W podziemiach, na kondygnacji -1 znajduje się prawdziwy schron przeciwatomowy zachowany w doskonałym stanie, łącznie z całym wyposażeniem tj. z książkami meldunkowymi, centralami telefonicznymi. Kadra techniczna, która pracowała w tym biurowcu i była niewątpliwie bardzo cenna dla ówczesnego systemu, w razie ataku nuklearnego mogła się tam przenieść. Schron jest nadal czynny, jednak zabezpieczony. Planowaliśmy stworzyć muzeum obrony cywilnej wykorzystując eksponaty z tych pomieszczeń, jednak okazało się, że obecne przepisy i wymogi przeciwpożarowe powodują, że nie jest to takie proste.
Anna Wasilewska-Dąbek: Czy inwestycja C200 Office wyostrzyła Państwu apetyt na dalsze projekty rewitalizacyjne?
Mikołaj Konopka: Na pewno będziemy podążać za tym trendem. Niezależnie, czy to w inwestycjach komercyjnych, czy w mieszkaniowych. Miejsc dobrze skomunikowanych, doskonale położonych jest coraz mniej i są coraz droższe. Warto dodać, że nie są to stricte inicjatywy deweloperskie – same miasta jako jednostki samorządowe odgrywają ogromną rolę w procesie i możliwościach rewitalizacji obiektów czy okolic. W Gdańsku dla przykładu Dolne Miasto zostało przywrócone do czasów swojej świetności w dużej części poprzez rewitalizację ulicy Łąkowej, innym przykładem jest zrewitalizowany Wrzeszcz. Połączenie działalności deweloperów z planami samorządu jest niezbędne. Browar Gdański jest taką wspólną inicjatywą, gdzie deweloper buduje na bazie starego browaru substancję mieszkaniową i odtwarza funkcję kulturalną, a miasto rewitalizuje otoczenie. Podobnie dzieje się z dawnymi koszarami Czarnych Huzarów – dziś nową dzielnicą Garnizon. Należy pamiętać, że deweloper budując od nowa, nie jest w stanie odtworzyć ducha miejsca, zachować charakteru architektury miejsca i co najważniejsze – nigdy nie stworzy historii... C200 skorelowany jest z powstałym Europejskim Centrum Solidarności, budową Muzeum II Wojny Światowej, i wieloma innymi wspaniałymi projektami. Wszystko dzieje się równolegle. Ponieważ proces jest czasochłonny, dziś efekty nie są jeszcze tak spektakularne. Dla porównania - proces rewitalizacji wokół starego browaru ciągnie się od 2005 roku. W przypadku terenów postoczniowych plany miejscowego zagospodarowania terenu są gotowe, działki mają swoich właścicieli. Przyszedł więc czas na przyjemniejszą część, czyli plany i inwestycje. Ze względu na gigantyczną skalę, to na pewno potrwa. Wierzę jednak, że w perspektywie dekady zobaczymy namacalne rezultaty.
Anna Wasilewska-Dąbek: Bardzo dziękuję i gratuluję jeszcze raz wspaniałego projektu.
Anna Wasilewska-Dąbek
Menadżer ds. Komunikacji w Europie Centralnej i Wschodniej w JLL
Wywiad przeprowadziła Anna Wasilewska-Dąbek, Redaktor Bazabiur.pl. Anna specjalizuje się w komunikacji typu B2B, CRM oraz digital marketingu. Swoje 15 letnie doświadczenie zdobywała w Polsce i za granicą pracując dla takich korporacji jak DHL czy King Sturge. Z JLL związana jest od 4 lat.