O zmianie struktur i barw firmy, zarządzaniu zespołem i budynkami podczas pandemii, relacji z klientami i planach na przyszłość z Łukaszem Mazurczakiem, Dyrektorem Zarządzającym MVGM w Polsce, rozmawia Nina Wiater.
NW: W grudniu 2019 roku zespół JLL specjalizujący się w zarządzaniu nieruchomościami oficjalnie dołączył do grona międzynarodowego gracza w tym segmencie – MVGM. Jak oceniacie pierwsze miesiące pracy w strukturach całkiem nowej organizacji?
ŁM: Pierwsze miesiące pracy w MVGM oceniamy bardzo dobrze, a cały proces przejścia w struktury nowej firmy przebiegł bardzo sprawnie. Również nasi dotychczasowi klienci, którzy pracowali z nami, kiedy byliśmy jeszcze częścią JLL, bardzo szybko odnaleźli się w nowej sytuacji i zaufali do tej pory nieznanej w Polsce firmie zarządczej MVGM. To co nam z pewnością bardzo pomogło przejść przez ten proces zmiany, to duża elastyczność ze strony MVGM. Jest to firma stricte zarządcza, decyzje podejmowane są tu bardzo szybko, co w porównaniu do dużych korporacji jest bardzo pomocne, również w obliczu dynamicznie zmieniającego się rynku, na którym teraz pracujemy. Ta operacyjna zwinność to nasza przewaga konkurencyjna, która pozwala nam relatywnie szybko rozwijać się na polskim rynku.
NW: Pandemia wybuchła wkrótce po zmianie barw firmy. Tak niespodziewana sytuacja wymaga dużej elastyczności i responsywności, zwłaszcza od organizacji o Waszym profilu. Jakie działania podjęliście po tym, jak pojawił się COVID-19?
ŁM: Po wybuchu pandemii skoncentrowaliśmy się przede wszystkim na zapewnieniu odpowiedniej ochrony zdrowia zarówno naszych pracowników, jak i klientów oraz użytkowników zarządzanych przez nas budynków. Jeśli chodzi o ten pierwszy aspekt, to przede wszystkim podzieliliśmy się na dwie grupy osób pracujących w centrali i w innych biurach regionalnych czy większych zespołach budynkowych. Zwiększyliśmy dzięki temu możliwość utrzymywania dystansu i zabezpieczyliśmy ciągłość pracy w ramach projektów w przypadku zachorowania któregoś z naszych pracowników. Zabezpieczyliśmy również wszelkie środki dezynfekcji dla naszych pracowników – każdy otrzymał maseczki, rękawiczki ochronne. Oprócz tych standardowych działań, zaopatrzyliśmy również naszych zarządców w kombinezony ochronne, tak aby każdy z naszych pracowników przebywających w budynkach i mających kontakt z zewnętrznymi serwisami czy podwykonawcami, czuł się bezpiecznie i komfortowo podczas wykonywania swojej pracy. Dodatkowo, w ramach współpracy z innymi europejskimi biurami MVGM, stworzyliśmy grupę zadaniową do wymiany informacji dotyczących wzmocnienia bezpieczeństwa, jakie stosowane są w zarządzanych przez nas obiektach w innych krajach. Dzięki temu mamy stały dostęp do nowych pomysłów czy procedur.
Co do bezpieczeństwa gości, to na poziomie technicznym konieczne było i jest np. programowanie wind tak, aby w momencie postoju miały otwarte drzwi, czy przywracanie pełnej wydajności centrali wentylacyjnych. Efektywne zarządzanie biurowcami w tak wyjątkowej sytuacji wymaga również wdrożenia specjalnej polityki informacyjnej w biurowcach – czy to na poziomie odpowiednich oznaczeń wskazujących, gdzie musimy ustawiać się w kolejce do windy, czy komunikatów, które przypominają o tym, jak zachowywać się budynku.
NW: Zastanawiam się, czy paradoksalnie globalna pandemia, oprócz faktu, że był to moment próby dla biznesu nieruchomościowego, pozwoliła Wam zacieśnić relacje z klientami?
ŁM: Tak, a było to możliwe przede wszystkim ze względu na zintensyfikowaną komunikację. Oprócz codziennych, regularnych już kontaktów z naszymi klientami, uruchomiliśmy newsletter informujący o aktualnej sytuacji w Polsce związanej z pandemią COVID-19. Większość naszych klientów to firmy zagraniczne, które swoje siedziby mają poza granicami naszego kraju, dlatego też konieczne jest regularne informowanie interesariuszy w temacie aktualnych obostrzeń i procedur obowiązujących w Polsce. Klienci MVGM docenili nasze zaangażowanie i profesjonalne podejście wskazując działania naszej firmy jako wzór do naśladowania dla konkurencji. Bardzo ucieszył nas tak pozytywny feedback.
_(Large)2.jpg)
NW: Zarządzacie zarówno budynkami biurowymi, centrami handlowymi jak i magazynami oraz centrami logistycznymi. W jaki sposób proces zarządczy różni się w zależności od segmentu rynku nieruchomości?
ŁM: Przede wszystkim trzeba powiedzieć, że podstawą specyfiki każdego z tych segmentów jest inny odbiorca naszej usługi. Odbiorcą końcowym usługi zarządzania budynkami biurowymi będzie człowiek pracujący w biurowcu, podczas gdy w przypadku handlu będzie to gość odwiedzający centrum handlowe czy park handlowy i robiący w nim zakupy. W budynkach biurowych czynsze są stałe i niezależne od odwiedzalności, jednak to czy najemca danego biurowca jest zadowolony może w znaczny sposób przełożyć się na decyzję o przedłużeniu umowy najmu, co jest przecież jednym z głównych celów właściciela. W obiektach handlowych z kolei oprócz wysokiego poziomu wynajęcia liczy się jeszcze czynsz, który jest uzależniony od obrotów, czyli bazujący na tym ile sprzedadzą najemcy, a jak najwyższa sprzedaż możliwa jest wtedy, kiedy centrum handlowe charakteryzuje się dużą odwiedzalnością. Aby klient wybrał daną galerię i zostawił w niej jak najwięcej pieniędzy, kluczowy jest atrakcyjny dobór najemców, skuteczna promocja samego centrum handlowego, szereg różnych udogodnień i oferta, która w danej lokalizacji będzie odpowiednio dopasowana do potrzeb klientów. Tak więc na zarządzanie obiektami handlowymi składa się wiele zmiennych. W przypadku biurowców odbiorca końcowy również będzie się różnił, ponieważ biurowiec zlokalizowany w centrum Warszawy może mieć innych najemców niż ten zlokalizowany np. w okolicach Okęcia. Jeden będzie wybierany na siedziby centrów BPO/SSC, a drugi dla kancelarii prawnych.
Z kolei klientami magazynów i centrów logistycznych są pracownicy danego najemcy, w większości ludzie zajmujący się logistyką i magazynowaniem. Specyfika tych obiektów jest bardziej związana z utrzymaniem technicznym i samą infrastrukturą, chociaż ostatnio bardzo mocno uwidacznia się trend związany ze zrównoważonym rozwojem magazynów. Na terenie inwestycji stawiane są ule dla pszczół, sadzi się drzewa czy odzyskuje wodę szarą i deszczową, tak aby można było ją powtórnie wykorzystać np. do celów przemysłowych. Magazyny są coraz bardziej zielone i ekologiczne.
NW: Część firm wróciło już do biura, np. w modelu pracy hybrydowej. Jakie zmiany wprowadziliście w poszczególnych budynkach związane z bezpieczeństwem i pracą w czasach pandemii? Czy odpowiednio przygotowaliście się na przyjęcie pracowników?
ŁM: Zarządzane przez nas budynki są bardzo dobrze przygotowane na powrót najemców. Zarówno biurowce, centra handlowe, jak i magazyny są odpowiednio oznakowane, wyposażone w środki dezynfekujące, a cały personel i serwisy budynkowe zostały odpowiednio przeszkolone według najnowszych procedur dotyczących zwalczania COVID-19. Przygotowaliśmy szereg instrukcji, w jaki sposób należy poruszać się po obiektach, odkażać budynki, jak i procedury wskazujące, co należy zrobić w razie stwierdzenia zachorowania na koronawirusa wśród osób pracujących lub przebywających w zarządzanych przez nas obiektach. Na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy przepracowaliśmy to naprawdę kompleksowo.
NW: Czy w związku z mniejszym użytkowaniem obiektów, podejmowaliście w tym czasie prace techniczne czy konserwacyjne?
ŁM: Od początku wybuchu pandemii zmniejszyliśmy liczbę osób pracujących w ochronie czy serwisach sprzątających, tak aby zmniejszyć koszty service charge. Zoptymalizowaliśmy pracę wind, centrali wentylacyjnych i zapotrzebowania w energię elektryczną. Przede wszystkim skupiliśmy się na zabezpieczeniu jak największych oszczędności na opłatach serwisowych. Większe prace techniczne czy konserwacyjne były wykonywane na poszczególnych budynkach, jednak były one odpowiednio wcześniej zaplanowane i nie były spowodowane wybuchem pandemii.
NW: Nie sposób nie spytać o Wasze nowe role w MVGM. W ostatnim czasie rynek obiegła wiadomość o powrocie Virginie do rodzinnej Belgii, gdzie objęła stanowisko Dyrektora Zarządzającego MVGM, natomiast stery w polskim oddziale przejąłeś razem z Agnieszką Nowak. Opowiedz proszę za jakie obszary będziecie odpowiedzialni w firmie i jak będzie wyglądał podział Waszych obowiązków?
ŁM: Ja jestem odpowiedzialny za portfel biurowo – magazynowy, Agnieszka za handlowy, natomiast wspólnie uruchamiamy nowy segment - mieszkaniowy. W tej chwili nie mamy innych planów np. związanych z rozwojem w segmencie nieruchomości hotelowych, nie planujemy też budować dużego działu agencyjnego, dalej będziemy współpracować z JLL. To z czym z pewnością wiążemy plany rozwoju działalności MVGM w Polsce to raportowanie i księgowość. Mamy wypracowany już odpowiedni system raportowania oraz platformy online dostępne dla właścicieli zarządzanych przez nas budynków. Dalej będziemy rozwijali działania związane z community management (zarządzaniem społecznością skupioną wokół naszych obiektów) i customer experience (dbałością o wrażenia i doświadczenia użytkowników), czyli czymś, co zawsze było podstawą budynków typu premium, które mieliśmy pod swoją opieką jeszcze pod skrzydłami JLL. Będziemy również współpracować z niektórymi właścicielami i pomagać im w rozwoju centrów serwisowanych i co-worków. Już teraz jesteśmy zaangażowani w rozwój brandu MyHive należącego do naszego największego klienta, czyli IMMOFINANZ. Dodatkowo będziemy oczywiście kontynuować specjalizację w zakresie certyfikacji BREEAM, LEED i WELL oraz doradztwa związanego ze zrównoważonym rozwojem. Sporo się dzieje i cieszymy się, że możemy być częścią rozwoju MVGM w Polsce.
NW: Niewątpliwie ostatni rok był bardzo wymagający dla Was, rozpoczęliście działalność w nowej firmie, musieliście zmierzyć się z pierwszą, a teraz już drugą falą COVID-19 i finalnie wspólnie z Agnieszką awansowaliście na stanowiska Dyrektorów Zarządzających MVGM w Polsce. Jak prywatnie i zawodowo radzisz sobie z tak dużymi zmianami, które mają miejsce w Twoim życiu?
ŁM: Osobiście staram się być aktywny fizycznie, bardzo lubię sport, a przede wszystkim kolarstwo i narciarstwo. Lubię dobrą muzykę i dobre książki, na które teraz mam trochę mniej czasu ze względu na rozwój firmy, jednak i tak uważam, że wszystkie te zmiany nie wpływają negatywnie na moje życie rodzinne. Mam ogromne szczęście, że pracuję z fantastycznymi profesjonalistami, którzy wiedzą, co robić i jak zarządzać zespołami we własnym zakresie. Jest to ogromna pomoc, dzięki której mogę skupić się na nowych rzeczach i zarządzaniu firmą. W MVGM dbamy o naszych pracowników i myślę, że jest to klucz do sukcesu. Aktualnie nasz zespół składa się z około 130 specjalistów i ekspertów, którzy pomagają nam skupić się na rozszerzaniu portfela usług i pozyskiwaniu nowych klientów.
NW: Dziękuję za rozmowę i życzę dalszych sukcesów.
Nina Wiater
Redaktor BazaBiur.pl
Wywiad przeprowadziła Nina Wiater, Redaktor BazaBiur.pl. Nina specjalizuje się w doradztwie w zakresie property marketingu obiektów biurowych i komunikacji B2B. Pomaga inwestorom i właścicielom we wdrażaniu strategii marketingowych, budowaniu wizerunku marki i pozycjonowaniu nieruchomości biurowych na rynku.