O zmianach na rynku powierzchni biurowych po pandemii koronawirusa, transformacji rynku pracy i roli nowoczesnych technologii z Martą Wiewiórowską – Kudłą, Leasing Managerem, Hines Polska Sp. z o.o., rozmawia Nina Wiater
NW: W portfelu firmy Hines znajdziemy głównie inwestycje biurowe i magazynowe. Czy planowany jest rozwój portfela o inne tego typu inwestycje?
MW-K: Na ten moment portfolio Hines Polska obejmuje biurowce, magazyny oraz osiedla mieszkaniowe w całym kraju. Nieustannie poszukujemy ciekawych opcji inwestycyjnych i możliwości rozwoju biznesu. Tego typu procesy wymagają czasu i odpowiednich uwarunkowań. Na początku tego roku sfinalizowaliśmy transakcję zakupu nieruchomości biurowej Wola Center w Warszawie o całkowitej powierzchni ok. 34 000 m2.
NW: Znajdujemy się aktualnie w fazie odmrażania gospodarki związanej z pandemią COVID-19. Jak według Pani zmieni się rynek powierzchni biurowych po pandemii?
MW-K: W I kw. aktywność najemców utrzymywała się na bardzo dobrym poziomie. W drugim kwartale obserwujemy natomiast wydłużenie procesów poszukiwania powierzchni biurowej. Trudno jest przewidzieć reperkusje w dłuższej perspektywie. Obecna sytuacja związana z pandemią stawia przed nami wiele otwartych pytań.
W kwestii wyboru biura, myślę, że głównym czynnikiem decydującym nadal pozostanie lokalizacja. Coraz większą rolę będą jednak odgrywać nowoczesne technologie, rozwiązania w zakresie aranżacji i zarządzania przestrzenią w biurowcach oraz procedury postępowania mające wpływ na komfort i bezpieczeństwo. Przykładem mogą być zdalnie sterowane urządzenia, zaostrzone kontrole dostępu, limity osób mogących przebywać w danym miejscu jednocześnie, strefy dla kurierów, gdzie bezkontaktowo pozostawią przesyłkę itp. Wzrośnie też znaczenie efektywnej, partnerskiej współpracy pomiędzy zarządcami budynków a najemcami.
NW: Do tej pory powszechnie mówiono o istnieniu rynku pracownika w Polsce. Czy aktualna sytuacja może przyśpieszyć zmiany w tym obszarze? Czy zaczniemy przechodzić transformację związaną z pojawieniem się rynku pracodawcy?
MW-K: Jako deweloper oraz inwestor w branży nieruchomości obserwujemy rynek pracy, ponieważ zmiany, jakie na nim zachodzą, mają wpływ na sposób planowania i projektowania powierzchni biurowych. Przykładowo, w ostatnich latach pracodawcy zaczęli przywiązywać coraz większą wagę do komfortu pracownika, dlatego w biurach pojawiły się strefy relaksu oraz elementy nawiązujące do domowego wystroju. Dodatkowo, przy wyborze lokalizacji pod uwagę były brane takie czynniki jak bliskość terenów zielonych, dostępność usług czy infrastruktura dla rodziców z dziećmi. Pandemia z pewnością spowoduje, że nacisk zostanie przeniesiony na bezpieczeństwo oraz większą elastyczność pracy. Spodziewam się, że w biurach pojawi się więcej hot desków, przepierzeń na open space’ach czy odrębnych stref dla grup projektowych, zamiast dla konkretnych działów.
Zapewne zmieni się też podejście do pracy zdalnej. Wcześniej postrzegana jako pożądany benefit pracowniczy, w wyniku pandemii dla wielu nagle stała się koniecznością. Niektórzy świetnie się w tym odnaleźli, inni docenili zalety pracy w biurze – w tej kwestii dużo zależy od indywidualnej umiejętności skoncentrowania się na zadaniach do wykonania oraz organizacji czasu, a także od warunków domowych. Obecnie widzimy, że część osób wraca do swoich biur, ale spodziewamy się, że wiele jeszcze przez jakiś czas pozostanie w domach, a firmy wprowadzą rotacyjny system pracy. W dłuższej perspektywie takie rozwiązanie może okazać się korzystne zarówno dla pracowników, jak i pracodawców.
Nie da się jednoznacznie odpowiedzieć, czy będzie to rynek pracownika czy pracodawcy, gdyż może to być zróżnicowane w zależności od branży. W branżach, które przeżywają trudności z powodu braku możliwości prowadzenia działalności przy obecnych i przyszłych obostrzeniach, to pracodawca będzie na silniejszej pozycji. Z drugiej strony widzimy, że wiele firm szuka możliwości rozszerzenia swoich działań, ponieważ przekonały się, że nie wszyscy pracownicy muszą przebywać w tym samym miejscu – tak jest np. w IT. Dla różnych graczy może to być okazja do pozyskania nowych klientów z innych regionów świata oraz wykorzystania wielkiego potencjału i kompetencji drzemiących w branży nowych technologii w Polsce. W takiej sytuacji pracodawcom będzie zależało na znalezieniu jak najlepszych pracowników.
NW: Obecnie obserwujemy znaczną zmianę roli technologii. Jakiego typu innowacyjnych technologii w nieruchomościach możemy się spodziewać w najbliższym czasie?
MW-K: Pandemia spowodowała, że zarówno zarządcy nieruchomości, jak i najemcy zaczęli przykładać jeszcze większą wagę do bezpieczeństwa. Priorytetem będzie więc wdrażanie rozwiązań umożliwiających jego poprawę, zarówno w obszarze zarządzania i użytkowania budynków, jaki i komunikacji międzyludzkiej. Spodziewamy się przede wszystkim rozwoju oraz wzrostu popularności tzw. touchless solutions. Można oczekiwać, że w szybkim tempie będzie rozwijał się obszar wirtualnej komunikacji, ponieważ pojawiła się duża potrzeba zastąpienia fizycznych spotkań, które nie mogą się odbywać z powodu ograniczenia międzynarodowego ruchu lotniczego. Na razie dźwięk i obraz z kamery na monitorze wystarczają, ale podejrzewam, że niedługo zobaczymy bardziej zaawansowane rozwiązania w naszych salkach konferencyjnych. Standardem wyposażenia wielu biur mogą stać się też drukarki 3D, na których będzie można wydrukować prototypy produktów lub sample sprzedażowe. Alternatywą mogą być pokoje z rzutnikami, które będą pokazywać wizualizacje produktów.
W biurowcach zapewne częściej wdrażane będą aktualizacje systemów BMS umożliwiających efektywne i bardziej oszczędne zarządzanie całym obiektem z jednego miejsca. Konieczne jest zastosowanie inteligentnej infrastruktury, która będzie regularnie raportować wszystkie, nawet najdrobniejsze odchylenia od normy. Tematem głębszych analiz będą zapewne nowoczesne urządzenia filtrujące powietrze. Zainstalowanie specjalnych czujników ma szansę umożliwić wykrywanie potencjalnego zagrożenia wirusowego, a w kolejnym kroku odpowiednią dezynfekcję przestrzeni.
NW: Jakie rozwiązania są wprowadzane w budynkach biurowych z portfolio Hines na powrót pracowników do biur?
MW-K: W biurowcach z naszego portfela udało nam się bardzo szybko zareagować na zaistniałą sytuację epidemiczną. Działania prewencyjne podjęliśmy już na początku marca. W celu poprawy bezpieczeństwa użytkowników powierzchni wspólnych, zwiększyliśmy częstotliwość oraz zakres pracy firm sprzątających. Pracownicy serwisów budynkowych zostali wyposażeni w maseczki, przyłbice i rękawiczki, a następnie przeszkoleni z nowych procedur. Szczególny nacisk został położony na regularną dezynfekcję elementów, takich jak klamki, poręcze, przyciski, krany czy panele dotykowe. Na recepcji głównej, w szatniach dla rowerzystów oraz toaletach, a także przy wejściach od strony parkingu stale dostępne są środki dezynfekujące. Najemcy otrzymali też od nas pismo z instrukcją postępowania w przypadku podejrzenia zarażenia koronawirusem u ich pracowników. Jednocześnie przygotowaliśmy w każdym budynku odrębne pomieszczenie do odizolowania osoby z objawami COVID-19.
Zwiększyliśmy też nacisk na dwukierunkową komunikację. Podstawą jest pełne zaangażowanie wszystkich osób odpowiedzialnych za zapewnienie bezpiecznego korzystania z budynku. W celu dotarcia do szerszej grupy odbiorców zdywersyfikowaliśmy kanały komunikacji – oprócz tradycyjnego e-maila i telefonu wykorzystaliśmy do wyświetlania komunikatów monitory w lobby budynków. Dodatkowo od czerwca wprowadziliśmy w naszych biurowcach codzienne dezynfekcje wind. Dostosowaliśmy też ustawienia urządzeń klimatyzacyjno-wentylacyjnych do panujących warunków, kładąc nacisk na polepszenie jakości powietrza. Okna w budynkach można otwierać, co pozwala najemcom na dodatkowe wietrzenie pomieszczeń.
NW: Jakiego obłożenia spodziewacie się w pierwszych tygodniach powrotu pracowników do biur?
MW-K: Spodziewamy się około 30% obłożenia. Część firm już powróciła do biur, część przygotowuje się do ich ponownego otwarcia. Zdecydowana większość (o ile nie wszystkie) planuje system zmianowy w celu zredukowania liczby pracowników przebywających w jednym czasie w przestrzeni biurowej, a także zabezpieczenia specjalistów tak, aby w razie potrzeby mogli swobodnie kontynuować pracę, zastępując się wzajemnie. Powrót zazwyczaj jest dobrowolny, więc biura są otwarte dla tych, którzy chcą tam pracować. Musimy pamiętać, że jednostki oświatowe w ostatnim czasie nie działały i pod znakiem zapytania pozostaje początek kolejnego roku szkolnego. Poza tym koronawirus nadal stwarza realne niebezpieczeństwo, co budzi obawy szczególnie wśród osób z grup podwyższonego ryzyka. Dodatkowo, słyszymy o możliwości wystąpienia drugiej fali zakażeń. To wszystko wpływa na liczbę pracowników powracających do biurowców i sprawia, że firmy podchodzą ostrożnie oraz stopniowo do otwierania przestrzeni biurowych.
NW: Jakie istotne zmiany mogą pojawić się w umowach najmu wynikające z obecnej sytuacji związanej z pandemią COVID-19?
MW-K: W umowach najmu już teraz zaczęły się pojawiać zapisy bezpośrednio nawiązujące do sytuacji epidemicznej. Przykładowo definicja siły wyższej została rozszerzona o epidemię czy pandemię, podczas trwania których określone przepisy lub normy techniczne nie pozwalają na wykonywanie pewnego rodzaju prac. Modyfikacji ulegają regulaminy budynków, stanowiące integralną część takich umów. Myślę, że obecna sytuacja w dłuższej perspektywie nie wpłynie na okres najmu w przypadku nowych kontraktów. Umowa zawarta na kilka lat to podstawa stabilnego biznesu – pozwala na wynegocjowanie znacznie lepszych warunków finansowych, podczas gdy w przypadku krótszych terminów wynajmujący ma ograniczone możliwości partycypowania w nakładach na aranżacje przestrzeni biurowych.
NW: Czy czeka nas bezdotykowa przyszłość? Czy jesteśmy gotowi na wdrożenie tego typu rozwiązań w Polsce?
MW-K: Bezdotykowe rozwiązania nie są czymś zupełnie nowym. W wielu biurowcach takie bramki wejściowe czy baterie w umywalkach od kilku lat są standardem. W niektórych możemy spotkać bardziej zaawansowane technologie, takie jak np. automatyczny dostęp do garażu po odczytaniu tablic rejestracyjnych. Jak już wspomniałam, spodziewam się, że sytuacja epidemiczna przyczyni się do wzrostu popularności touchless solutions oraz ich rozwoju – przykładem mogą być głosowo sterowane windy. Można zatem wyobrazić sobie drogę do biura, podczas której, nie dotykając niczego, dostaniemy się do naszego stanowiska pracy, następnie uruchomimy głosowo ekspres do kawy i usiądziemy z naszym gościem w sali konferencyjnej, zarezerwowanej uprzednio przy pomocy aplikacji w telefonie.
NW: Na sam koniec odchodząc nieco od tematu nieruchomości, chciałabym zapytać czym zajmuje się Pani w wolnym czasie?
MW-K: Prywatnie jestem aktywną mamą trójki dzieci. Nie wyobrażam sobie życia bez bliskich, ale też sportu, podróży i dobrej książki. Latem głównie uprawiam jogging, zimą obowiązkowo jadę na narty, najlepiej za każdym razem w nowe miejsce. Fascynują mnie odległe kraje, na mojej liście wiele jeszcze jest do zobaczenia, we wspomnieniach najchętniej wracam do wspinaczki na wulkan w Indonezji, przeprawę przez dżunglę w Kolumbii czy zajęcia jogi w Indiach. Rajdy w Bieszczadach czy domowej roboty pierogi z jagodami w Wetlinie też są super!
NW: Bardzo dziękuję za rozmowę.
Nina Wiater
Redaktor BazaBiur.pl
Wywiad przeprowadziła Nina Wiater, Redaktor BazaBiur.pl. Nina specjalizuje się w doradztwie w zakresie property marketingu obiektów biurowych i komunikacji B2B. Pomaga inwestorom i właścicielom we wdrażaniu strategii marketingowych, budowaniu wizerunku marki i pozycjonowaniu nieruchomości biurowych na rynku.