Sektor life sciences w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) wykazuje dynamiczny wzrost pomimo panującej niepewności gospodarczej. Kluczowymi motorami napędowymi są innowacje w dziedzinie sztucznej inteligencji (AI), rosnący nacisk na zrównoważony rozwój (ESG) oraz odradzające się finansowanie venture capital (VC). Inwestorzy na rynku nieruchomości odpowiadają na historyczny niedobór nowoczesnych powierzchni laboratoryjnych, dostarczając nowe, wyspecjalizowane obiekty – wynika z najnowszego raportu JLL „EMEA Life Sciences Industry Perspective and Cluster Report 2025”.
W raporcie przeanalizowano 43 lokalizacje, tworząc trzy odrębne rankingi klastrów w oparciu o ich siłę w podsektorach: badań i rozwoju (R&D) w biofarmacji, cyfrowego zdrowia i technologii (digital health) oraz produkcji farmaceutycznej. 13 listopada w siedzibie biura JLL w Warszawie odbyło się spotkanie z przedstawicielami sektora life sciences, na którym przedstawiono najważniejsze dane dotyczące raportu. Partnerami wspierającymi wydarzenie była Polska Agencja Inwestycji i Handlu oraz Polski Związek Innowacyjnych Firm Biotechnologii Medycznej BioInMed.
Kluczowe trendy kształtujące rynek
Po spowolnieniu w ostatnich latach, finansowanie VC w europejskim sektorze life sciences nabiera tempa. Pierwszy kwartał 2025 roku był rekordowy – firmy pozyskały 3,8 mld euro, co jest najwyższym wynikiem od IV kwartału 2021 roku. Na początku listopada 2025 r. łączna wartość funduszy VC przeznaczanych na europejskie przedsiębiorstwa z sektora life sciences przekroczyła 10 mld euro i może być drugim najwyższym wynikiem w historii. Fundusze są jednak obecnie bardziej skoncentrowane, trafiając do mniejszej liczby, ale bardziej dojrzałych firm, o ugruntowanej pozycji naukowej.
Sztuczna inteligencja ma dwojaki wpływ na sektor: rewolucjonizuje procesy odkrywania leków, zmieniając jednocześnie wymagania dotyczące nieruchomości. Zgodnie z badaniem JLL Future of Work Survey, 84% decydentów z branży life sciences uważa, że do 2030 roku ich miejsca pracy będą wyposażone w najnowsze technologie AI, jednak tylko 51% przyznaje, że ich firma posiada strategię wdrożenia AI w obszarze nieruchomości. Wzrasta również znaczenie celów ESG. Sektor Biotech, health care and pharma odnotował największy roczny wzrost (222%) liczby firm wyznaczających cele zrównoważonego rozwoju, co bezpośrednio przekłada się na popyt na ekologiczne i energooszczędne budynki laboratoryjne.
– "Jesteśmy świadkami zmiany paradygmatu na rynku life sciences. Nie chodzi już tylko o skalę badań, ale o to, jak są one prowadzone. AI przyspiesza odkrycia naukowe, a rynki kapitałowe wymuszają bardziej elastyczne, odchudzone modele biznesowe (asset-light). To bezpośrednio przekłada się na popyt na nieruchomości – nie na jakiekolwiek powierzchnie, ale na elastyczne, zaawansowane technologicznie obiekty zlokalizowane tam, gdzie spotykają się talent i innowacja. Dostęp do tych dwóch zasobów jest dziś kluczowym czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji.” – komentuje Dr Alexander Nuyken, EMEA Head of Life Sciences w JLL.
Rankingi klastrów – liderzy i rynki wschodzące
W rankingu badań i rozwoju w biofarmacji (Biopharma R&D) dominują klastry brytyjskie, takie jak Londyn, Cambridge i Oksford, a także Paryż i Berlin-Potsdam. Z kolei w rankingu produkcji farmaceutycznej, na pierwszym miejscu znalazł się Dublin, a w czołówce są również Medicon Valley (Dania/Szwecja), Barcelona, Bazylea i Mediolan.
Polska została sklasyfikowana w trzeciej grupie (Tier 3) w rankingu Biopharma R&D, oraz w drugiej grupie (Tier 2) w rankingu produkcji farmaceutycznej, co wskazuje na jej rosnący potencjał i status wschodzącego klastra na mapie Europy.
– "Nasze badania wyraźnie pokazują, jak rynek nieruchomości odpowiada na niedobory powierzchni laboratoryjnej w znacznej części Europy kontynentalnej. Obserwujemy ogromną podaż nowych, prywatnie finansowanych projektów laboratoryjnych. W 14 kluczowych klastrach w budowie lub planowaniu znajduje się ponad 2,7 miliona m kw. nowoczesnej powierzchni laboratoryjnej. Realizacja tych projektów może podwoić istniejące zasoby w ciągu najbliższych 5-6 lat. Ta nowa podaż jest kluczowa, ponieważ spełnia współczesne wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju, elastyczności i integracji technologicznej. W efekcie rynek staje się bardziej zróżnicowany, a najlepiej zlokalizowane aktywa premium przyciągają największy popyt, co znajduje odzwierciedlenie w znaczących premiach czynszowych w stosunku do standardowych powierzchni biurowych.” – dodaje George Beaton, EMEA Life Sciences Research Lead w JLL.
Jesteśmy aktywnie zaangażowani w rozwój sektora life sciences, z pełną świadomością jego potencjału i perspektyw na przyszłość. Naszym celem jest wspieranie wymiany doświadczeń i tworzenie płaszczyzn do dyskusji, co potwierdza nasza współpraca z Polską Agencją Inwestycji i Handlu (PAIH) oraz stowarzyszeniem branżowym BioInMed. Pozostajemy otwarci na kontynuację tego dialogu i możliwość wykorzystania rozległej wiedzy ekspertów JLL EMEA Life Sciences, którzy wspierają rozwój tego sektora w Polsce, opierając się na wieloletnich analizach przeprowadzonych w całym regionie.
– "Infrastruktura laboratoryjna jest jednym z filarów dobrze prosperującego ekosystemu biotechnologicznego - ale musi iść w parze z silnym finansowaniem publicznym, kapitałem prywatnym i inwestycjami typu venture. Równie ważna jest współpraca między środowiskiem akademickim a biznesem, rozwój talentów i promocja międzynarodowa. Tylko wtedy, gdy wszystkie te elementy współgrają, sektor może naprawdę się rozwijać i konkurować na skalę globalną.” – komentuje Marta Winiarska, Prezes BioInMed.
– "Polska oferuje unikalne połączenie stabilności ekonomicznej, ogromnego potencjału ludzkiego oraz dynamicznie rozwijającego się ekosystemu innowacji. Co roku na rynek pracy trafia blisko 68 tysięcy absolwentów kierunków istotnych dla sektora life sciences, a nasze centra badawcze i klastry technologiczne tworzą idealne warunki do prowadzenia przełomowych projektów. To właśnie ta synergia sprawia, że jesteśmy postrzegani jako strategiczny partner dla globalnych firm z branży farmaceutycznej, biotechnologicznej i medycznej.” – dodaje Joanna Wilińska, Ekspert z Departamentu Wsparcia Inwestycji w PAIH.
Raport podkreśla, że historyczny model, w którym nieruchomości laboratoryjne były własnością sektora publicznego lub samych firm, ustępuje miejsca nowoczesnym, komercyjnym obiektom oferowanym na wynajem. To stwarza nowe możliwości zarówno dla najemców, którzy zyskują elastyczność, jak i dla inwestorów poszukujących atrakcyjnych okazji na dynamicznie rozwijającym się rynku.