Znaczna liczba budynków biurowych została wybudowana w latach 90-tych, często w bardzo dobrych lokalizacjach. Dziś coraz trudniej jest tym budynkom konkurować z nowymi projektami. Właściciele zaczęli zatem rozważać odnowienie tych obiektów. Wywiad z Christianem Fojtl, Dyrektorem Zarządzającym w WX Management Services o podnoszeniu standardów obiektów biurowych.
SPEKTRUM Tower
Podsumowując Państwa ostatnią działalności w sektorze biurowym w oczy rzucają się dwa projekty: SPEKTRUM Tower w Warszawie oraz Krakowski K1 Office. Wspólną cechą tych dwóch przedsięwzięć jest fakt, że prowadzone prace mają na celu podniesienie standardu lub ogólnej modernizacji istniejącego budynku. To przypadek, Państwa strategia inwestycyjna a może część szerszego trendu na rynku nieruchomości?
Christian Fojtl: Podnoszenie standardu (upgrading) jest zabiegiem szeroko praktykowanym w segmencie nieruchomości. Ponieważ rynek staje się bardziej dojrzały (i bardziej konkurencyjny), coraz więcej właścicieli budynków będzie musiało zdecydować czy modernizować, czy sprzedać budynek (jeśli znajdą nabywcę), a może zainwestować w niewielki lub kompleksowy remont. To popularne zjawisko na polskim rynku, gdzie wiele budynków biurowych zostało zbudowanych w latach 90-tych, często w bardzo dobrych lokalizacjach.
Budynki te w pierwszych latach eksploatacji przyciągały prestiżowych najemców, ale teraz coraz trudniej konkurować im z nowymi projektami biurowymi. Właściciele zaczęli zatem rozważać odnowienie tych obiektów. Z naszego doświadczenia wynika, że należy zaplanować ten proces bardzo dokładnie i starannie. Trzeba podjąć decyzję, które elementy budynku mogą być zachowane, a które muszą być zmienione, ponieważ nie są już zgodne z obowiązującymi przepisami BHP i ochrony przeciwpożarowej. Właściciel musi także wybrać nowe elementy, które mogą być pożądane. Konieczne jest również, aby podczas planowania modernizacji budynku mieć jasno sprecyzowaną strategię marketingową. Właściciel powinien zdecydować, jakiego typu najemców chce przyciągnąć do budynku w przyszłości, a w związku z tym uwzględnić odpowiednie inwestycje i zmiany podczas remontu obiektu. Ostatnią rzeczą, której chciałby właściciel to wydać dużo pieniędzy, ale pominąć wykonanie zmian, które mogłyby mieć spore znaczenie.
Kolejnym ważnym elementem programu modernizacji jest szczegółowa wiedza na temat istniejącego budynku i jego struktury. Warto przeznaczyć dodatkowe środki na przeprowadzenie szczegółowych badań przed rozpoczęciem budowy, aby nie napotkać przeszkód w trakcie pracy. Biorąc pod uwagę złożoność procesu ważne jest, aby pracować z doświadczonymi konsultantami i architektami, którzy są w stanie zaproponować innowacyjne rozwiązania. Zawsze łatwiej jest wymienić całą strukturę, niż próbować poprawiać istniejący budynek. Jest to fundamentalne wyzwanie w procesie modernizacji: wykorzystać jak najwięcej elementów istniejącej struktury budynku i jego instalacji oraz znaleźć sposoby, aby uczynić je bardziej wydajnymi i przyjaznymi dla środowiska, a jednocześnie zapewnić im nowy i atrakcyjny wygląd.
Nasz flagowy projekt - SPEKTRUM Tower - jest doskonałym przykładem takiej inwestycji. Modernizacja polegała na poważnej przebudowie frontowej elewacji holu, tworzącej tym samym zupełnie nowe wejście i wysokiej klasy przestrzeń atrium z naturalnym światłem. Wprowadziliśmy także szereg dodatkowych elementów, zawierających nowe instalacje bezpieczeństwa pożarowego, systemy kontroli dostępu, dodatkowe widny oraz przeprowadziliśmy remont tych już istniejących. Wszystkie te zmiany pozwoliły nam ubiegać się i uzyskać certyfikat BREEAM dla obiektów poddawanych renowacji (który jest bardziej wszechstronny od obecnie stosowanej prostej certyfikacji „In Use”).
Wejście główne SPEKTRUM Tower przed i po modernizacji
Co zmieniło się na skutek przeprowadzonych prac? Czy mogą Państwo wskazać najważniejsze/najtrudniejsze elementy przebudowy lub takie z których z jakiegoś powodu są Państwo najbardziej dumni?
Christian Fojtl: W przypadku modernizacji SPEKTRUM Tower jesteśmy szczególnie zadowoleni, że możemy teraz zaoferować naszym najemcom w pełni odnowiony budynek biurowy wysokiej klasy w jednej z najlepszych lokalizacji w Warszawie. SPEKTRUM Tower posiada certyfikat BREEAM. Budynek oferuje szeroką gamę udogodnień, w tym stojaki na rowery, prysznice i szafy, osiem wind wysokiej prędkości (w tym dwie panoramiczne), największy klub fitness w centrum Warszawy, restauracje i kawiarnie, duże centrum konferencyjne, a także wiele innych udogodnień. Na wielu piętrach najemcy posiadają bezpośredni dostęp do zielonych tarasów. Biurowiec posiada również miejską wypożyczalnie rowerów. SPEKTRUM Tower zapewnia przyjazną dla ludzi i środowiska atmosferę.
Foyer SPEKTRUM Tower przed i po modernizacji
Czy w trakcie prowadzonych prac napotkali Państwo na jakieś przeszkody/zaskakujące sytuacje?
Christian Fojtl: Sytuacje nieoczekiwane są nieuniknioną częścią każdego projektu deweloperskiego. Podczas remontu, takiego jak ten, zawsze mogą pojawić się problemy, które nie były widoczne w planach budowlanych lub dokumentacji. Ale dzięki naszym specjalistom i doskonałemu zespołowi konsultantów udało nam się znaleźć rozwiązania wszystkich nieoczekiwanych komplikacji.
K1 i Spektrum Tower to już zakończone projekty. Czy planują Państwo w najbliższej przyszłości kolejne projekty, a jeśli tak to czy o podobnym charakterze?
Christian Fojtl: Zajmujemy się aktualnie modernizacją pozostałej powierzchni biurowej w SPEKTRUM Tower i K1 w biurach w Krakowie. Współpracujemy również z właścicielami innych nieruchomości w Warszawie i ośrodkami regionalnymi, aby pomóc im w reorganizacji i komercjalizacji ich inwestycji.
Państwa projekty przyczyniły się do poprawy wizerunku Warszawy i Krakowa jako miasta, współuczestniczą w tworzeniu nowej jakości, przyjaznej tkanki miejskiej łączącej historię z nowoczesnością przy wykorzystaniu istniejących zasobów. Czy przeprowadzone projekty, poza oczywistym sukcesem biznesowym, dają Państwu również osobistą satysfakcję?
Christian Fojtl: Osobiście cieszę się, że możemy przyczynić się do rozwoju miasta poprzez przywrócenie jego historycznych budynków do dawnej świetności, nadając im nowe funkcje, a także poprzez modernizację obiektów biurowych, które mają już kilkanaście lat. Ale największą satysfakcją jest dla mnie zobaczyć budynek powracający do życia po długim procesie remontu. Odczuwam tę satysfakcję każdego dnia, kiedy idę do naszych biur w SPEKTRUM Tower i widzę ludzi korzystających z centrum fitness, siedzących w lobby lub parkujących rowery na dziedzińcu. Kiedy odnowiliśmy Le Palais na ulicy Próżnej, przywróciliśmy tę część miasta do życia m.in. dzięki kilku świetnym restauracjom, które stały się miejscem spotkań biznesowych i prywatnych przez cały rok. To samo dzieje się teraz w przypadku SPEKTRUM Tower, która staje się lokalizacją dla wielu innowacyjnych, młodych, dynamicznych i odnoszących sukcesy firm.
Recepcja SPEKTRUM Tower przed i po modernizacji
Anna Wasilewska-Dąbek
Menadżer ds. Komunikacji w Europie Centralnej i Wschodniej w JLL
Wywiad przeprowadziła Anna Wasilewska-Dąbek, Redaktor Bazabiur.pl. Anna specjalizuje się w komunikacji typu B2B, CRM oraz digital marketingu. Swoje 15 letnie doświadczenie zdobywała w Polsce i za granicą pracując dla takich korporacji jak DHL czy King Sturge. Z JLL związana jest od 4 lat.