Dogonić przyszłość

Rozmowa z Eweliną Kałużną, Członkiem Zarządu Business Link w Polsce i Czechach oraz dyrektorką ds. wynajmu i zarządzania portfelem nieruchomości w spółce biurowej Skanska, o synergii między deweloperem i operatorem biur serwisowanych, zalążkach proptech’u, jak rodzi się pierwszy cyfrowy bliźniak w branży oraz o adrenalinie w pracy i relaksujących treningach o 6 rano.

Anna Wasilewska-Dąbek, JLL: Business Link zmieniło w tym roku właściciela. Jak wpłynęło to na ofertę firmy? Na rynku słychać opinie, że jak ktoś poszukuje spokojnego biura typu flex, bez piwa po 16.00 (śmiech) to idzie pracować do Business Link.

Ewelina Kałużna: Tak, to prawda. Od stycznia 2019 roku Skanska jest w 100% właścicielem Business Link. Fakt ten przede wszystkim wpłynął na postrzeganie Business Link na rynku. Dużo jest dzisiaj firm oferujących powierzchnie biurowe typu flex. Część z nich to młode organizacje, których największym problemem jest często to, że nie posiadają przeszłości, a co za tym idzie historii finansowej. W związku z tym trudno jest im być wiarygodnym partnerem dla wielu deweloperów. Pozycja Business Link zmieniła się diametralnie od momentu, kiedy Skanska zaczęła być jej gwarantem. Zmienił się zarząd firmy i jej zespoły oraz sposób współpracy z partnerami. Zmienił się także klient Business Link. Kiedyś byli to młodzi przedsiębiorcy, co-worki, dziś więcej współpracujemy z dużymi korporacjami.

W jakim stopniu Business Link korzysta z rozwiązań sprawdzonych przez Skanska?

Wszystkie biura z naszej oferty mieszczą się w budynkach Skanska. Wyjątkiem jest biurowiec Astoria, który nabyliśmy kupując 100% udziałów w spółce joint venture. Nasi klienci czerpią z ogromnego doświadczenia jakie posiadamy w aranżowaniu wnętrz. Jako Skanska wykonaliśmy ich tak wiele, że dokładnie wiedzieliśmy jak przearanżować powierzchnie Business Link, aby dostosować je do potrzeb naszych obecnych i przyszłych klientów.

Jakie korzyści z tego mariażu wynikają dla Skanska?

Najlepiej widać to w budynkach tzw. wielofazowych, gdzie młodsza faza jest dostępna, a nowa jest jeszcze w trakcie budowy. Bywa, że najemcy oczekujący na powierzchnię docelową korzystają z usług Business Link wynajmując przestrzeń  tymczasową. Często takie przejściowe biuro służy jako showroom. Deweloper może zaprezentować w ten sposób standard budynku oraz możliwości wykończenia biura. Z drugiej jednak strony cieszymy się, że nasi mniejsi klienci, którzy nie mieliby możliwości wynajęcia powierzchni w budynku Skanska mogą być jej najemcami via Business Link czerpiąc korzyści ze wszystkich dostępnych rozwiązań.

Czy nowości ‘proptech’ też są w zakresie tych rozwiązań?

Pracujemy nad tym. Branża budowlana i deweloperska są daleko z tyłu za tym, co dzieje się na rynku nowoczesnych technologii. Widziałam badanie, z którego wynika, że nasza  branża jest na przedostatnim miejscu jeśli chodzi o użycie nowoczesnych technologii, za nami jest tylko rolnictwo. Wynika to głównie z faktu, że proces budowlany trwa średnio 5 lat od momentu zakupu działki do momentu dostarczenia budynku. Trudno projektować biurowiec, który będzie nowoczesny w momencie jego oddania przy tej długości procesu. Nikt z nas nie wie, jakie będą oczekiwania najemcy za parę lat w zakresie proptech. Staramy się jednak dogonić przeznaczenie (śmiech). Projektując dzisiaj garaż nikt nawet nie myśli o tym, że na jego powierzchni powinny znaleźć się wtyczki dla samochodów elektrycznych. My zastanawiamy się już, jak zaprojektować garaż oraz jakie sensory najlepiej wykorzystać dla samochodów autonomicznych, które w przyszłości po tych parkingach będą krążyć.

Connected By Skanska pomoże wam w tym biegu?

Tak sądzimy. Trudno jest przewidzieć wszystkie zmiany, które zadzieją się na rynku, stąd postanowiliśmy stworzyć system operacyjny dzisiaj i umiejętnie dokładać do niego technologie przyszłości, podobnie jak działają systemy operacyjne telefonii komórkowej, gdzie od czasu do czasu dostajemy zapytanie o aktualizacje. Tak powstał projekt Connected by Skanska, który ma formę aplikacji mobilnej dla użytkowników zapewniając dostęp do głębszej analizy danych dla osób zarządzajacych firmą. Otwiera naprawdę wiele drzwi...

...i  eliminuje zużycie plastikowych kart. Gratuluję! To rozwiązanie wydaje się praktycznie banalne, a jednak nie jest szeroko stosowane.

Zgadza się. Wszelkie dostępy zaprogramowane są w aplikacji mobilnej. Pracownik, który do tej pory angażował różne osoby odpowiedzialne za administrację biura czy budynku może wiele czynności wykonać samodzielnie. Jest w stanie z poziomu aplikacji mobilnej zarezerwować salę konferencyjną na spotkanie, zaprosić do niej gościa wysyłając mu zaproszenie z kodem QR. Kod QR po stronie gościa pozwala na płynne przejście przez recepcję budynku bez potrzeby legitymowania się, kierując go do wyznaczonej na to spotkanie sali konferencyjnej, wybierając właściwą windę i piętro. W chwili przyłożenia kodu QR do czytnika bramki wejściowej pracownik dostaje powiadomienie, że gość jest już w drodze na spotkanie. Dzięki aplikacji użytkownik może również samodzielnie sterować ruchem w garażu. Jeżeli chce przyjechać do biura prywatnym samochodem, zmienia numer rejestracyjny w systemie i wjeżdża nim bez problemu na parking. Jeżeli wie, że danego dnia będzie pracował z domu, będzie na urlopie czy na L4, oddaje swoje miejsce do puli, z której może skorzystać ktoś inny.

Takie aplikacje są w powszechnym użyciu od jakiegoś już czasu. Co wyróżnia Connected By Skanska?

Oczywiście szereg budynków biurowych ma te lub podobne apki dostępne dla swoich najemców. Jednak nikt jeszcze nie przeprowadził pełnej analityki tych danych. Skanska podjęła współpracę w Microsoft w tym zakresie. Czekamy obecnie na pierwsze wyniki, cały czas testujemy funkcjonalności na sobie. W biurowcu Spark system wdrożony jest zarówno na poziomie budynku, jak i na poziomie fit-out ( przy. red. takie funkcje, jak np. lokalizator, system do zarządzania rezerwacjami sal oraz do sterowania elementami środowiska pracy i ich optymalizacji). Całe biuro wyposażone jest w beacony, które sczytują na bieżąco potrzebne dane. Absolutną nowością jest nasz cyfrowy bliźniak.

Cyfrowy bliźniak?

Wszystkie dane, które są dostępne w budynku zostaną przeniesione na jego wirtualnego sobowtóra. Mamy już systemy BIM (przyp. red. Building Information Modeling), które sczytują kolizje w budynku, konieczne naprawy czy wymiany elementów. Teraz na te dane nałożona zostanie siatka z informacjami co na tych piętrach się dzieje jeśli chodzi o aktywność pracowników. Biurowiec będzie wirtualnie skopiowany na potrzeby analiz online do zarządzania budynkiem.

Czy RODO pozwala na śledzenie takich danych?

Nie interesują nas aktywności typu ‘a teraz Kowalski w kuchni parzy sobie kawę’. Zależy nam na tzw. heatmapach, które będą pokazywały punkty przemieszczania się oraz liczby osób. Jeżeli jednak najemca zażyczy sobie funkcjonalność, która pokazuje po imieniu kto gdzie  się znajduje na powierzchni biurowej, to może mieć sens przy bardzo dużych biurach czy systemie pracy hot desking. Posiadając zgody pracowników, będzie mógł zbierać takie informacje.

W którym momencie kończy się gadżet, a zaczyna technologia dodająca wartość dla budynku?

W związku z tym, że proptech jest relatywnie nowy należy dać sobie pole do popełnienia błędów. Czasami coś, co dziś jest  gadżetem może przekształcić się w coś użytecznego. W wielu firmach nie ma przyzwolenia na tworzenie rzeczy, które mogą okazać się pomyłką, w związku z tym boimy się eksperymentować z nowymi rozwiązaniami.

Czy Twoim zdaniem technologie użyte w budynku mogą przeważyc w jego wyborze przez najemcę?

I tak i nie, to zależy od najemcy. Są firmy tzw. early adopters, które chcą mieć wszystko nowe i super trendy. Wszyscy wiemy, że trwa walka o pracownika, szczególnie w firmach IT. Budynek posiadający nowoczesne rozwiązania będzie chętniej wybierany na siedzibę firmy. Dodatkowo, jest moda na chwalenie się miejscem pracy w mediach społecznościowych, bo to jak wygląda biuro, co ma do zaoferowania i jakie posiada rozwiązania pokazuje trochę wartości firmy i jej podejście do pracowników. Dla takich organizacji ma to ogromne znaczenie. Ale czy będzie to tak istotne dla dużej kancelarii prawniczej – myślę że nie. Tak więc, w dużym stopniu zależy to od polityki i filozofii firmy, ale też od argumentów, jakimi uzasadnimy wprowadzenie pewnych rozwiązań. Jeśli powiemy, że nie chcemy produkować kart plastikowych, bo chcemy realnie ograniczyć negatywny wpływ na środowisko naturalne poprzed redukcję zużycia plastiku, w związku z czym oferujemy wejście do budynku za pomocą aplikacji mobilnej, to na pewno jest argument, który trudno zbić. W przyszłości innowacje technologiczne będą tym, czym dziś zielone certyfikaty. Jeszcze kilka lat temu były ciekawym dodatkiem, a dziś nikt nie wyobraża sobie bez nich nowoczesnego biurowca.

Prognozowane spowolnienie gospodarcze to szansa czy zagrożenie dla biur serwisowanych?

Podczas ostatniego spowolnienia gospodarczego w Polsce nie mieliśmy tak dużej liczby biur typu flex, więc trudno jest nam wyciągać wnioski. Wiemy jednak, że kryzys finansowy w USA czy Londynie, gdzie podaż elastycznych powierzchni jest największa, przyczynił się do dynamicznego wzrostu tego sektora. Możliwość zawarcia krótkoterminowych umów z operatorem okazało się być wygodną i bezpieczną opcją dla firm zwiększających kontrolę nad budżetem. Możliwość szybkiego i sprawnego wynajęcia dodatkowych miejsc pracy w zależności od potrzeb rekrutacyjnych i statusu projektów w czasach osłabienia gospodarczego to duże ułatwienie. W Stanach dużo korporacji postawiło na bardziej elastyczne formy zatrudnienia swoich pracowników i często właśnie te osoby zaczęły korzystać z przestrzeni typu flex. W końcu nie każdy lubi pracować z domu. Jesteśmy jednak trochę zwierzętami stadnymi i lubimy pracować w otoczeniu innych ludzi. To nas inspiruje, to nam daje nowe pomysły - to jest na pewno in plus dla powierzchni flex.

Jesteś bardzo aktywna zawodowo. Pełnisz funkcje członka zarządu w Skanska oraz w Business Link, gdzie odpowiadasz za Dział Sprzedaży oraz Standard Excellence. Może zainspirujesz inne kobiety, aby sięgały wysoko!

Moim zdaniem kobiety często zaniżają swoje kwalifikacje w wyniku czego nie podejmują nowych wyzwań bo wydaje im się, że sobie nie poradzą. Uważam, że przede wszystkim należy uwierzyć w siebie, trzeba zaufać swojej intuicji. Oczywiście fizycznie niemożliwe byłoby, żebym wszystko to robiła sama. Mam wspaniały zespół zarówno w Skanska jak i w Business Link. Podstawą naszej dobrej współpracy jest zaufanie. Nadmierna kontrola i narzucanie swojego zdania nie jest dobre. Nie wiem wszystkiego najlepiej, bardzo dużo czerpię i uczę się od współpracowników. Myślę, że sztuka zarządzania polega na tym, aby otoczyć się z jednej strony ludźmi podobnymi do siebie, o podobnych wartościach i podejściu do pracy, a z drugiej – być otwartym na odmienne opinie, perspektywy i punkty widzenia.  

Wiem, że prywatnie też nie odpuszczasz. Codziennie przed pracą pływasz. Skąd czerpiesz energię?

Energii zawsze miałam dużo. To raczej moi rodzice wynajdowali mi zajęcia, które tę energię zużywały (śmiech). Od wielu wielu lat trenuję pływanie. Zaczynam dzień między 5 a 6 rano od spotkania z trenerem na basenie. To jest mój czas, telefon zostawiam w szatni, mogę się wtedy w pełni skupić. Podczas takiego treningu nabieram spokoju i dystansu na cały długi dzień.

 

Nie chciałaś pływania przekłuć na sukces startując w zawodach?

Dla mnie na zawody idzie się po adrenalinę. Ja mam jej wystarczającą dawkę w życiu zawodowym. Pływanie daje mi inne emocje.

Czyli zawody uprawiasz w pracy, a podczas treningów się relaksujesz, dobrze rozumiem?

Mniej więcej (śmiech).