Strona używa ciasteczek. Strona używa ciasteczek (cookies). Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na używanie cookies, zgodnie z aktualnymi ustawieniami przeglądarki. Czytaj więcej.



Słownik nieruchomościowo-polski – wydanie drugie, poprawione

Anglo/real estate żargon czyli dziwny język, którym posługują się doradcy ds. nieruchomości, agenci, negocjatorzy, właściciele budynków. Przygotowaliśmy ten krótki słownik z myślą o firmach-najemcach powierzchni biurowych, którzy często spotykają się z hermetycznym językiem, pełnym anglicyzmów, w którym słowa, określenia lub konstrukcje zapożyczone są z języka angielskiego. Poniżej przedstawiamy podstawowe terminy (od A do Z), w wydaniu drugim, poprawionym.

Abortive fee (czyt. abortif fi): ustalona z góry opłata za odstąpienie przez klienta od umowy doradztwa przy procesie związanym z powierzchnią biurową (pozyskania nowej powierzchni, podnajmu, renegocjacji). Opłata jest naliczana z uwagi na to, że część lub całość usługi agenta została wykonana, a transakcja nie doszła do skutku i agent nie ma możliwości uzyskania wynagrodzenia z tytułu zakończonej transakcji.

Add-on factor (czyt. ed-on faktor) czyli Współczynnik powierzchni wspólnych: współczynnik dla całego budynku, wyrażony w %. Obejmuje poziome części wspólne budynku współużytkowane przez najemców, takie jak recepcja, zazwyczaj również hole windowe, wspólne toalety na piętrach etc.

Asking rent czyli Czynsz wywoławczy: stawka czynszu oferowana wyjściowo przez właściciela/wynajmującego nieruchomości i podawana (jak wszystkie niżej opisane czynsze) jako stawka (zwykle w EUR, rzadziej w PLN) za metr kwadratowy za miesiąc).

BMS (czyt. bi-em-es): Building management system, centralny, zintegrowany system zarządzania systemami i instalacjami budynkowymi.

Break option (czyt. brejk opszyn) czyli Opcja wcześniejszego wyjścia: zapisane w umowie prawo do zakończenia najmu wcześniej niż przed zakończeniem pełnego okresu najmu, zwykle pod określonymi w umowie warunkami dodatkowymi.

Cash flow (czyt. kesz floł) czyli Zestawienie kosztów: tabelaryczne zestawienie przepływów gotówkowych związanych z najmem, najczęściej pokazane w rozbiciu na lata najmu. Pozwala na porównanie kosztów najmu w poszczególnych budynkach, jest jednym z podstawowych narzędzi służących do porównania ofert najmu (proposali).

CAPEX (czyt. kapeks): Capital expenditures - nakłady kapitałowe związane z wynajęciem powierzchni biurowej. Mogą być ponoszone w części przez Wynajmującego lub Najemcę (np. koszty związane z wykończeniem powierzchni takie jak ściany szklane lub specyficzne dla najemcy elementy wyposażenia serwerowni, koszty przeprowadzki).

CBD (czyt. si-bi-di): z ang. Central Business District, czyli centralny obszar biznesu. W Warszawie jest to kwartał znajdujący się pomiędzy ulicami: Nowogrodzką, Marszałkowską, Elektoralną i Aleją Jana Pawła II.

City Centre Fringe (czyt. siti senter frindż): tzw. obrzeża centrum miasta. W Warszawie jest to kwartał znajdujący się pomiędzy Wisłą i ulicami: Wawelską/Aleją Armii Ludowej, Towarową, Aleją Solidarności.

Effective rent (czyt. ifektiw rent) czyli Czynsz efektywny: czynsz wywoławczy lub transakcyjny (bazowy) w zależności od momentu zaawansowania procesu, pomniejszony o zwolnienie z czynszu (rent frisy) przeliczone na całość okresu najmu. Jest to wynik matematycznej kalkulacji – ta stawka nie pojawia się w umowie, tylko w ofertach.

Fan coil (czyt. fankojl): po polsku klimakonwektor czyli urządzenie chłodzące i grzejące będące częścią systemu klimatyzacji. Zazwyczaj zainstalowane jest ponad sufitem podwieszanym lub na podłodze pod oknem.

Fit-out (czyt. fitałt) czyli Aranżacja powierzchni: aranżacja powierzchni biurowej, która jest realizowana po podpisaniu umowy najmu lub aneksu do umowy najmu.

Fit-out contribution/budget/allowance (czyt. fitałt kontribjuszon/badżet/elałens) czyli Budżet na aranżacje powierzchni: budżet wyrażony jako stawka w EUR lub PLN za metr kwadratowy lub jako całościowa kwota; proponowany przez wynajmującego w ramach uatrakcyjnienia oferty najmu, co do zasady może być wykorzystany tylko na zakup lub prace trwale związane z przedmiotem najmu.

Floor box (czyt. flor boks): puszka umieszczona w podłodze podniesionej, w której znajdują się gniazda elektryczne oraz teleinformatyczne.

Gross space czyli Wielkość powierzchni brutto: wielkość powierzchni biurowej netto powiększona o udział w powierzchniach wspólnych na piętrze (np. część toalet i korytarza, jeżeli nie są one używane wyłącznie przez najemcę) oraz o add-on factor (współczynnik powierzchni wspólnych).

Hot-desking czyli Polityka zajmowania biurek: czasowe miejsca pracy używane przez różne osoby lub współdzielone przez te same osoby pracujące w różnym czasie; ich wykorzystanie zapewnia optymalizację miejsca pracy.

HVAC (czyt. hfak lub ejdż-wi-ej-si) czyli Instalacje: instalacje grzewcze (heating), wentylacja (ventilation), klimatyzacja (air-conditioning), i chłodzenie (cooling). Dostosowywane są do indywidualnych potrzeb każdego najemcy na podstawie planu powierzchni - jej układu (open space lub układ gabinetowy) i ilości pracujących w danym pomieszczeniu osób.

Landlord czyli Wynajmujący: ten kto wynajmuje powierzchnie biurowe komuś, zazwyczaj właściciel, asset manager lub deweloper nieruchomości.

LOI (Letter of Intent) / HOT (Heads of Terms) czyli List intencyjny: opisuje główne komercyjne założenia wynegocjowanej oferty w budynku, w którym najemca planuje podpisanie umowy najmu, jest formą rezerwacji powierzchni.

Long list czyli Długa lista: szeroka lista budynków, które spełniają wstępne wymagania najemcy (tzw. pierwsze sito).

Net space czyli Wielkość powierzchni netto: wielkość powierzchni biurowej, którą obejmuje space plan czyli zgodna z wymaganiami najemcy powierzchnia użytkowa.

Open space czyli Powierzchnia otwarta: powierzchnia biura bez ścianek działowych, bez oddzielnych pokoi, gabinetów.

Passing rent conditions (czyt. pasing rent kondiszons): przedłużenie obecnych warunków komercyjnych obowiązującej umowy najmu na kolejny okres. Zazwyczaj to rozwiązanie ma zastosowanie w przypadku przedłużenia umowy najmu i oznacza, że warunki komercyjne się nie zmieniają, a jedynie biegną dalej z zastosowaniem ustaleń umownych (m. in. indeksacja czynszu), bez zastosowania zachęt z oryginalnej umowy.

Pre-lease (czyt. priliz): najem powierzchni biurowej przed oddaniem budynku do użytkowania. Część inwestycji biurowych ma określony (w metrach kwadratowych lub jako procent powierzchni najmu w budynku) poziom pre-lease’ów wymagany do rozpoczęcia budowy bądź uzyskania kolejnej transzy kredytu inwestycyjnego. Zazwyczaj jest to związane z finansowaniem projektu przez bank lub zarządzaniem ryzykiem przez dewelopera. Aby pozyskać pierwszego „prilizowego” najemcę wynajmujący często jest gotów zaoferować bardziej atrakcyjne niż rynkowe warunki najmu.

Property Manager, PM (czyt. pi-em) czyli Zarządca nieruchomości: Manager opiekujący się nieruchomością, zarządzający w imieniu właściciela budynku takimi usługami dostarczanymi na potrzeby najemców: ochrona, sprzątanie powierzchni wspólnych, recepcja, rozliczanie opłat za czynsz i koszty eksploatacyjne.

Property Particulars, Particulars (czyt. PePe, partikularsy): krótka, zazwyczaj 1-2 stronicowa ulotka zawierająca podstawowe informacje o budynku (lokalizacja, zdjęcie, podstawowe dane komercyjne).

Proposal czyli Oferta: oferta najmu powierzchni biurowej przygotowywana przez wynajmującego dla najemcy.

Rent free periods (czyt. rent frisy) czyli Okresy zwolnienia z czynszu: zwolnienie z czynszu wyrażone w miesiącach, opisane jako procentowa płatność czynszu np. równowartość 4 pełnych miesięcy zwolnienia z czynszu, rozliczana jako 8 miesięcy z rabatem 50% od czynszu bazowego.

Service charge (czyt. serwis czardż) czyli Opłaty eksploatacyjne: koszty funkcjonowania budynku płacone przez najemców obejmujące m.in. podatki, ubezpieczenie budynku, obsługa recepcja, ochrona czy sprzątanie powierzchni wspólnych, podawane jako stawka (zwykle w PLN, rzadziej w EUR) za metr kwadratowy za miesiąc).

Short list (czyt. szort list) czyli Krótka lista: lista wybranych budynków, najczęściej około 3- biurowców, które zostały wybrane do kolejnego etapu negocjacji, a z wyłonionym zwycięzcą zostanie podpisany list intencyjny.

Space plan (czyt. spejs plan) czyli Plan powierzchni: koncepcja aranżacji powierzchni uwzględniająca wytyczne klienta, takie jak ilość osób, sposób podziału – open space, gabinety lub układ mieszany, sale konferencyjne, funkcje dodatkowe – kuchnia, serwerownia, magazynki, i coraz bardziej popularne ostatnio chillout/play roomy (miejsca odpoczynku, rozrywki).

On spec(czyt. on spek): od angielskiego sformułowania ‘on a speculative basis ‘ terminem tym w branży nieruchomości określa się spekulacyjne uruchomienie budowy biurowca, czyli jej rozpoczęcie bez podpisanych wcześniej umów najmu (bez ‘prilizu’).

Tenant czyli Najemca: ten kto bierze w najem powierzchnie biurowe od właściciela nieruchomości, firma poszukująca dla siebie biura.

Tour book (czyt. turbuk) czyli Broszurka biurowców: zestaw informacji przydatnych podczas wycieczki po biurowcach (czyli viewing’ów), zazwyczaj w formie wydruku podstawowych informacji o odwiedzanych nieruchomościach, zdjęć budynków i mapy lokalizacji; używana podczas wizytacji w budynkach, przydatna zwłaszcza kiedy liczba budynków jest większa.

Transactional rent czyli Czynsz transakcyjny: wynegocjowana ostatecznie stawka czynszu bazowego, która zapisana jest w umowie najmu.

Trzy siódemki: artykuł 777 Kodeksu postępowania cywilnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, który coraz częściej pojawia się w umowach najmu powierzchni biurowej, jako dodatkowe zabezpieczenie dla wynajmującego.

Workplace Solutions (czyt. łorkplejs soluszyns): analiza środowiska pracy polegająca na zbadaniu i zrozumieniu w jaki sposób pracownicy danej firmy korzystają z wynajmowanej powierzchni biurowej (powierzchni otwartej, pokoi, sal konferencyjnych, kuchni, stref relaksu) i propozycja zmian / optymalizacji tej przestrzeni, aby była wykorzystywana bardziej efektywnie.

Vacancy (czyt. wejkensi) czyli Pustostany: powierzchnia niewynajęta w stosunku do powierzchni całkowitej na danym rynku, zazwyczaj wyrażone %.

Viewing (czyt. wjułing) czyli Wizytacja: obejrzenie przez potencjalnego najemcę budynku i powierzchni z długiej listy celem weryfikacji dostępnych opcji.

Zielony certyfikat / Zielony budynek: nie ma – najczęściej - nic wspólnego z kolorem fasady :) są to certyfikaty potwierdzające zastosowanie proekologicznych rozwiązań m. in. dobry dostęp do komunikacji miejskiej, zielone otoczenie, niskie zużycie wody, energooszczędność i niskie koszty eksploatacyjne, zastosowane materiały wykończeniowe itp. Dwa najpopularniejsze certyfikaty w Polsce wydawane są w systemach BREEAM (z najwyższymi kategoriami: Excellent, Very Good, Good) i LEED (z najwyższymi kategoriami: Platinum, Gold, Silver).

Konsultant w Dziale Reprezentacji Najemcy JLL

Karolina Adamiak
Konsultant w Dziale Reprezentacji Najemcy JLL

Autorką słownika jest Karolina Adamiak, specjalistka z ponad 6 - letnim doświadczeniem w kompleksowej obsłudze zarówno firm lokalnych, jak i międzynarodowych - najemców i właścicieli budynków. Karolina doradza klientom w procesach pozyskiwania nowej powierzchni biurowej na każdym etapie procesu, renegocjacji umów najmu lub zbycia nadwyżki powierzchni. Współpracowała m. in. z: Stanley Black & Decker, Fox International Channels, P&G, Shell, Bacardi Martini.